Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen
IZ IMMOBILIENZEITUNG (Verlag)
978-3-940219-10-7 (ISBN)
Dr. Claus Lehner ist Mitglied des Vorstands der GBW AG in München. Seine berufliche Erfahrung sammelte der Architekt, Wirtschaftsingenieur und Immobilienökonom unter anderem bei der Deutschen Sparkassen-Immobilien-Anlagegesellschaft mbH (Despa). Seit 1994 war er als Liegenschaftsdirektor für Fürst Johannes zu Waldburg-Wolfegg und Waldsee tätig und wechselte im Jahr 2000 in die Geschäftsleitung der Bayerischen Immobilien Gruppe. Zwischen den Jahren 2005 und 2009 war er Mitglied des Vorstands der IC-Gruppe in Unterschleißheim. Dr. Claus Lehner ist Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors und beschäftigt sich als Privatdozent mit den Themen Immobilienportfolio- und Assetmanagement.
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort. 5
Vorwort. 7
Inhaltsverzeichnis. 9
Abbildungsverzeichnis. 13
Formelverzeichnis. 18
Abkürzungsverzeichnis. 19
1 Einführung. 21
1.1 Problemstellung. 21
1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit. 25
1.3 Begriffe und Abgrenzungen. 27
1.3.1 Begriff und Aufgaben des Immobilien-Portfolio-Managements. 27
1.3.2 Begriff und Aufgaben des Real Estate Asset Managements. 31
1.3.3 Das Property Management und seine Aufgaben. 35
1.3.4 Das Facility Management und seine Aufgaben. 36
1.3.5 Der Begriff des Corporate Real Estate Managements. 38
1.3.6 Der Begriff des Immobiliencontrollings. 38
1.3.7 Zusammenfassung der wesentlichen Begriffsdefinitionen des Real
Estate Managements. 39
1.3.8 Institutionelle Immobilien-Investoren in Deutschland. 41
1.4 Wesentliche Thesen zum Real Estate Portfolio- und Asset Management. 42
1.4.1 Wachsende Bedeutung des Immobilien Portfolio- und Asset Managements
in Deutschland. 43
1.4.2 Die Anwendbarkeit der Modern Portfolio Theory auf die Steuerung
von Immobilien Portfolien. 47
1.4.3 Die Steuerung großer Immobilienbestände durch ein integriertes
Immobilienportfolio- und Asset Management System. 48
1.4.4 Die Notwendigkeit der Ableitung konkreter Handlungsempfehlungen
. 50
1.4.5 Erfolg oder Misserfolg bei der Einführung eines Portfolio- und Asset
Management-Systems. 51
2 Grundlagen des Immobilien-Portfolio-Managements. 53
2.1 Portfoliotheoretische Grundlagen. 53
2.1.1 Die Modern Portfolio Theorie (MPT). 53
2.1.2 Der Renditebegriff im Immobilien-Portfolio-Management. 55
2.1.3 Der Risikobegriff im Immobilien-Portfolio-Management. 58
2.1.3.1 Varianz und Standardabweichung. 59
2.1.3.2 Die Normalverteilung von Renditen. 60
2.1.3.3 Kovarianz und Korrelationskoeffizient. 65
2.1.3.4 Die Reduktion unsystematischer Risiken. 68
2.1.3.5 Das Capital Asset Pricing Modell (CAPM). 70
2.1.3.6 Die Übertragung der MPT auf Immobilienportfolios. 73
2.1.4 Der Portfolio-Managementprozess. 77
2.1.4.1 Die Umwelt- und Unternehmensanalyse. 79
2.1.4.2 Die Bildung strategischer Geschäftsfelder. 82
2.2 Die Analyse des Ist-Portfolios. 86
2.2.1 Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund quantitativer Merkmale. 89
2.2.2 Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund qualitativer Merkmale. 90
2.2.3 Die Synthese quantitativer und qualitativer Merkmale. 95
2.3 Die Normstrategien im Immobilien-Portfolio-Management. 99
2.3.1 Die Investitions- und Wachstumsstrategien. 100
2.3.2 Die selektiven Strategien. 101
2.3.3 Die Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien. 101
2.3.4 Die Normstrategien im Rendite-Risiko-Modell. 102
2.4 Die Definition des Zielportfolios. 104
2.4.1 Die portfoliotheoretische Definition des Zielportfolios. 104
2.4.2 Die praktische Darstellung des Investor-Zielportfolios. 106
3 Strategische und operative Wertsteigerungshebel. 111
3.1 Unternehmenswert bei Immobiliengesellschaften. 111
3.2 Wertsteigerung durch Portfoliostrategien. 119
3.2.1 Das angestrebte Rendite-/Risiko-Profil. 120
3.2.2 Nationale vs. internationale Investmentstrategien. 122
3.2.3 Die strategische Haltedauer. 125
3.2.4 Die Wahl des Anlagevehikels. 127
3.2.5 Portfolio- und Objektvolumen. 129
3.2.6 Zusammenfassung. 130
3.3 Wertsteigerung durch Objektstrategien. 131
3.3.1 Optimaler An- und Verkaufszeitpunkt. 132
3.3.2 Identifikation von Wertevernichtern und Wertsteigerungspotenzialen
. 135
3.3.3 Zusammenfassung. 136
3.4 Wertsteigerung durch Projektentwicklungsmaßnahmen. 137
3.4.1 Projektentwicklung und Modernisierung im Bestand. 139
3.4.2 Die Neubauprojektentwicklung bei Bestandsportfolios. 143
3.4.3 Identifikation und Nutzung von Baurechtsreserven. 146
3.4.4 Zusammenfassung. 146
3.5 Senkung der Kapitalkosten und Reduzierung der steuerlichen Belastung. 147
3.5.1 Die Optimierung des Eigen- und Fremdkapitalanteils. 147
3.5.2 Der Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente. 155
3.5.2.1 Mezzanine-Finanzierung. 155
3.5.2.2 Joint-Venture Finanzierung. 158
3.5.2.3 Participating and Convertible Mortgage. 158
3.5.2.4 Immobilien Swap-Geschäfte. 160
3.5.3 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung bei bestandshaltenden
Immobiliengesellschaften. 162
3.5.3.1 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf
Objektebene. 163
3.5.3.2 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf
Unternehmensebene. 164
3.5.4 Zusammenfassung. 167
3.6 Die Ausschöpfung von Vermietungspotenzialen. 168
3.6.1 Besondere Vermietungsrisiken in Bestandsportfolios. 169
3.6.2 Der Abbau von Leerständen. 172
3.6.3 Die Steigerung des Mietpreises. 175
3.6.4 Die Kundenbindung. 177
3.6.5 Zusammenfassung. 178
3.7 Senkung der Instandhaltungskosten durch ein strategisches
Instandhaltungsmanagement. 179
3.7.1 Optimaler Instandhaltungszeitpunkt. 180
3.7.2 Objekteinzelstrategien der Instandhaltung. 183
3.7.3 Die Priorisierung von Instandhaltungsmaßnahmen. 184
3.7.4 Alternative Methoden der Bestandserfassung und
Kostenermittlung für die Instandhaltungsplanung. 187
3.7.5 Zusammenfassung. 189
3.8 Reduzierung der Bewirtschaftungskosten durch ein professionelles Facility
Management. 189
3.8.1 Senkung der Betriebskosten. 190
3.8.2 Nutzung gebäudetechnischer Energieeinsparpotenziale. 196
3.8.3 Zusammenfassung. 197
3.9 Steigerung der Effizienz. 198
3.9.1 Optimierung relevanter Prozesse des Immobilienmanagements. 198
3.9.2 Methodik der Umsetzung von Prozessoptimierungen. 202
3.9.3 Zusammenfassung. 205
4 Die Einführung eines integrierten Portfolio-Management-Systems. 207
4.1 Anforderungen an ein System. 207
4.1.1 Fachlich-konzeptionelle Anforderungen. 209
4.1.2 Allgemeine Anforderungen. 213
4.2 Module eines Portfolio-Management-Systems. 215
4.2.1 Bewertungen und Investitionsanalysen. 216
4.2.1.1 Parameter mit automatisiertem Datentransfer bzw. pauschalierten
Wertansätzen. 222
4.2.1.2 Herzuleitende Daten. 223
4.2.1.3 Der Betrachtungszeitraum des DCF. 225
4.2.1.4 Investitionsanalysen. 227
4.2.1.5 Klassische Verfahren der Investitionsrechnung. 227
4.2.1.6 Moderne Verfahren der Investitionsrechnung. 228
4.2.2 Portfoliomodelle und Scoring. 229
4.2.3 Kennzahlensysteme und Cockpit. 231
4.2.3.1 Kennzahlensysteme. 232
4.2.3.2 Cockpit. 233
4.2.3.3 Exkurs: Reporting. 235
4.2.4 Performanceanalysen. 238
4.2.5 Risikoanalysen. 240
4.2.5.1 Die Szenarioanalyse. 240
4.2.5.2 Die Sensitivitätsanalyse. 242
4.2.5.3 Simulationen. 243
4.3 Auswahl eines Portfolio-Management-Systems. 245
4.3.1 Selektionsprozess. 245
4.3.2 Anbieter von IPMS-Tools. 248
4.4 Implementierungsprozess eines IPMS. 249
4.4.1 Detaillierte Soll/Ist-Analyse. 251
4.4.2 Customizing. 253
4.4.3 Technische Implementierung. 254
4.4.4 Zusammenfassung. 255
5 Schlussbetrachtung und Ausblick. 257
5.1 Schlussbetrachtung. 257
5.2 Darstellung der Veränderung des Portfoliorisikos in der Rendite-Risiko-
Matrix. 258
5.2.1 Beispielportfolio. 258
5.2.2 Risikoreduktion durch Diversifikation. 262
5.2.3 Gegenüberstellung Scoring-Analyse und Kapitalmarktmodell. 265
5.3 Ausblick. 267
Anhang. 271
Literaturverzeichnis. 287
Vorwort Die wertorientierte Steuerung und Optimierung großer Immobilienportfolios ist vor dem Hintergrund einer weiter zunehmenden Internationalisierung der Kapitalmärkte und der aktuellen globalen Finanzmarktkrise zur wichtigsten Herausforderung institutioneller Immobilieninvestoren in Deutschland geworden. Nur durch die konsequente Nutzung professioneller Portfolio- und Asset-Management-Techniken ist der Wettbewerb mit vergleichbaren Kapitalanlageprodukten für deutsche Immobilienanlagegesellschaften für die Zukunft offen zu gestalten. Die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen und der daraus resultierenden Notwendigkeit einer Professionalitätssteigerung im Immobilienmanagement sind weit reichend. Auf der einen Seite müssen aus Unternehmenssicht die strategischen Leitlinien für die Zukunft, im Umfeld zunehmender nationaler und internationaler Konkurrenz, eindeutig definiert und umgesetzt werden. Dabei kommt gerade in Zeiten weit gehend negativer Wertentwicklungen bei gewerblichen Immobilien der Nutzung von Wertschöpfungspotenzialen und einem konsequenten Kostenmanagement eine entscheidende Rolle zu. Auf der anderen Seite muss es gelingen, durch höchste Transparenz und Datenverfügbarkeit eine effiziente Steuerung der Portfolios zu ermöglichen. Meine Motivation für diese Arbeit, welche unter dem Titel „Die Steuerung und Optimierung gewerblicher Immobilienportfolios durch aktives Portfolio- und Asset Management“ von der Universität Freiburg i. Br. als Promotionsschrift angenommen wurde, lag in erster Linie in der Notwendigkeit eines Abgleichs portfoliotheoretischer Ansätze mit denen sich in den letzten Jahren entwickelten Möglichkeiten und Praktiken des Immobilienportfolio- und Asset Managements. Vorhandene Lücken zwischen Theorie und Praxis sollten beschrieben, und wenn dies möglich war, geschlossen werden. An dieser Stelle gilt mein besonderer Dank meinem hochgeschätzten Doktorvater, Herrn Prof. Dr. Heinz Rehkugler. Als externem Doktoranden wurde mir sehr viel Aufmerksamkeit und darüber hinaus fachlich fundierte Beratung zuteil. Sein unvoreingenommenes Interesse am Thema und an der Umsetzung theoretischer Modelle in berufspraktische Anwendungsformen waren mir eine große und nachhaltige Unterstützung. Weiterhin gilt mein Dank Herrn Prof. Hans-Hermann Francke für die freundliche Übernahme des Korreferates und das meiner Arbeit entgegengebrachte Interesse. Herrn Michael Stüber und Herrn Jan Peter Lassen danke ich für die langjährige Zusammenarbeit im strategischen und operativen Portfoliomanagement, welche die Basis für meine Erfahrungen in der praktischen Implementierung von Bewertungs- und Portfoliomanagementsystemen darstellt. Bei Herrn Prof. Dr. Hans-Dieter Kalscheuer und Herrn Dr. Oscar Kienzle bedanke ich mich für die Unterstützung dieser Arbeit während meiner Tätigkeit für die IC-Immobiliengruppe. Für ihre Unterstützung möchte ich mich ausdrücklich bei Frau Laura L. Reyes bedanken, die für mich darüber hinaus ständiger Motivator gerade in den letzten Monaten vor Abschluss dieser Arbeit gewesen ist. München, im Januar 2010 Claus Lehner
| Erscheint lt. Verlag | 11.3.2010 |
|---|---|
| Verlagsort | Wiesbaden |
| Sprache | deutsch |
| Maße | 155 x 220 mm |
| Einbandart | Paperback |
| Themenwelt | Wirtschaft ► Betriebswirtschaft / Management |
| Schlagworte | Hardcover, Softcover / Wirtschaft/Management • Immobilien-Asset-Management • Immobilienunternehmen • Portfoliomanagement |
| ISBN-10 | 3-940219-10-X / 394021910X |
| ISBN-13 | 978-3-940219-10-7 / 9783940219107 |
| Zustand | Neuware |
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