Handbuch Sanieren und Modernisieren (eBook)

Planung, Maßnahmen und Kosten für Bauherren

Peter Burk (Autor)

eBook Download: EPUB

2021 | 2. Auflage
272 Seiten
Stiftung Warentest (Verlag)
978-3-7471-0415-6 (ISBN)

Infos

Von der Planung bis zum erfolgreichen Abschluss aller Umbau- & Ausbaumaßnahmen Mehr als die Hälfte der Immobilien in Deutschland ist älter als 40 Jahre und bedarf einer Sanierung oder Modernisierung. Das betrifft Käufer oder Erben von gebrauchten Immobilien genauso wie Hausbesitzer, die nach 30 oder 40 Jahren eine grundlegende Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung angehen müssen. Wer sich z. B. zu einer energetischen Modernisierung entschließt, sollte von Anfang an alle Bereiche einer solchen Umbaumaßnahme im Auge behalten. Auch Barrieren rücken meist erst in den Blick, wenn sie im Alltag zur ernsten Herausforderung für die Bewohner werden. Dieser Ratgeber liefert in fünf übersichtlichen Kapiteln Antworten auf die Grundsatzfragen vor dem größeren Umbau einer Immobilie. Wie sieht z. B. ein guter Werkvertrag aus? Worauf kommt es bei Abnahmen und Gewährleistung an? Die Stiftung Warentest erläutert die wichtigsten Maßnahmen von Dämmung, Wartung der Heizung, Barrierefreiheit, Einbruchschutz bis hin zur Installation von Smart-Home-Systemen und durchleuchtet mit Ihnen die zu erwartenden Kosten, die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung sowie Förderungen durch KfW und andere Institutionen. Darüber hinaus erfahren Sie, welche Versicherung die richtige für Sie ist, wie Sie einen guten Bauexperten finden und alles Wichtige zu den Rechtsgrundlagen laut BGB. Die neue Auflage umfasst die vereinfachten Vorschriften im Gebäudeenergiegesetz ab 2021 sowie die Konsequenzen für Eigentümergemeinschaften aus dem neuen Modernisierungsgesetz für Eigentum. Neu sind auch die finanziellen staatlichen Förderangebote für energiesparende Maßnahmen, wie z. B. die KfW und die BAKA, sowie das CO2-Gebäudesanierungsprogramm. Dieses Buch ist die ideale Ergänzung zum 'Handbuch Hauskauf'. - Möglichkeiten erkennen: Welche Ideen man umsetzen kann, was das Gebäudeenergiegesetz vorgibt und welche Investitionen sich wirklich rentieren - Energetische Sanierung: Das Gebäude thermisch gut isolieren und neue Heizkonzepte verwirklichen - Barrierefrei, komfortabel und sicher: Kleine und große Umbauten für mehr Wohnkomfort und Einbruchschutz - Solide finanzieren: Die Kosten realistisch kalkulieren, Reserven anlegen und Fördermittel optimal nutzen - Mit dem richtigen Team: Von der gründlichen Planung bis zur erfolgreichen Abnahme

Inhalt

MÖGLICHKEITEN UND NUTZEN
- Zukunftsfragen zur eigenen Immobilie
- Zukunftsfragen vor dem Immobilienkauf
- Instandhaltungspflichten, die rechtlichen Pflichten
- Instandhaltungsbedarf
- Der Hausrundgang: Überprüfung des baulichen Zustands
- Modernisierungsauflagen, der Gebäudeenergieausweis
- Amortisationsrechnung
ENERGETISCH MODERNISIEREN
- Feuchte Bauteile von Dach bis Keller
- Feuchtigkeit im Dachbereich
- Bauteilfeuchte in Erd- und Obergeschossen
- Bauteilfeuchte im Keller
- Schimmel in Wänden und Decken in Innenräumen
- Dämmung der Gebäudehülle
- Die meist wirksamste Maßnahme
- Dämmmaterialien und ihre Eigenschaften
- Außenwanddämmung, Zwischendeckendämmung, Dachdämmung
- Die Fenster- und Türdämmung
- Erneuerung der Gebäudetechnik, das hausinterne Stromnetz
- Die Stromversorgung, Stromspeicher
- Die Heizungs- und Warmwassertechnik
- Holzpelletheizung, Holzöfen, Wärmepumpen, Solarthermie, Geothermie
- Brennstoffzellen, Lüftungsanlagen, Prioritäten setzen
BARRIEREFREI, KOMFORTABEL, SICHER
- Warum Barrierefreiheit?
- Kleinere Anpassungen der Wohnung
- Benutzertest-Siegel und Prüfzeichen
- Sicherheitsanpassungen
- Größere Gebäudeumnutzungen, Raumumnutzung, Grundstücksumnutzung
- Wohnkomfort – Alles oder nichts?
- Was ist ein "Smart Home"?
- Sinnvolle Komfortergänzungen für meinen Wohnalltag
- Risiko Einbruch: wirksame Sicherung
- Einbruchschutz
- Außentürsicherung
- Fenstersicherung
- Garagentorsicherung
DAS PASSENDE FINANZIERUNGS KONZEPT
- Klassische Immobilienfinanzierung
- Der Finanzierungsspielraum
- Finanzierungsgrenzen und Finanzierungsrisiken
- Finanzierungsanbieter
- Finanzierungsaufbau
- Kauf und Modernisierung finanzieren
- Die Modernisierungsfinanzierung
- Wo es Fördermittel gibt
- Was ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)?
- Finanzierung barrierefreier Umbauten
- Finanzierung kleinerer Wohnanpassungen
- Finanzierung größerer Umbaumaßnahmen
- Finanzierung von Einbruchschutz
- Versicherungen für alle Fälle
DAS RICHTIGE TEAM
- Kleinere Arbeiten ohne Planer
- Die Suche nach einem geeigneten Handwerker
- Die Beauftragung von Handwerkern
- Die Kontrolle der Ausführungsqualität
- Projekte mit Beratern und Planern
- Der Gebäudeenergieberater
- Der Architekt
- Der Haustechnikingenieur
- Berücksichtigung von Bestandsproblemen
- Eine Umbauplanung zur Barrierereduktion
- Die Zeitplanung des Umbaus
BAUAUSFÜHRUNG UND ABNAHME
- Bau- und Eigentumsrecht
- Baurechtliche und bautechnische Anforderungen
- Baurechtliche Anforderungen bei Eingriffen an Gebäuden
- Wohnungsrechtliche Anforderungen bei Umbauten
- Rechtliche Anforderungen zur Erhaltung
- Bautechnische Anforderungen bei Eingriffen in Gebäude
- Bauverträge und Baudurchführung
- Bauvertrag
- Eine Ausschreibung durchführen
- Die Baudurchführung überwachen
- Ausreichend versichert?
- Die Einrichtung der Baustelle
- Die Bauleitung
- Die Bezahlung von Handwerkern
- Abnahme, Abrechnung, Gewährleistung
- Was ist eine Abnahme und wie führen Sie sie durch?
- Was passiert nach der Abnahme?
- Die Schlussrechnungen der Handwerksbetriebe
- Benötigen Sie einen Wartungsvertrag?
- Wie sichern Sie Gewährleistungsansprüche?
- Was ist im Falle einer Handwerkerinsolvenz?
SERVICE
- BGB Werkvertragsrecht
- VOB Teil B

Textauszug

LOHNT SICH DAS ALLES ÜBERHAUPT?

Nicht bei jeder Art von Modernisierung kann man einfach gegenrechnen, ob sich der Aufwand lohnt. Denn wenn in einer Immobilie zum Beispiel Barrieren beseitigt werden, die die Lebensqualität der Bewohner bislang erheblich einschränkten, kann das auch ein großer sozialer Gewinn sein für Selbstständigkeit und Teilhabe am Alltag. Daher kann man diese Art von Modernisierung nicht einfach nur kühl mit Zahlen gegenrechnen, sondern hier stehen nichtmonetäre Aspekte häufig sogar im Vordergrund. Kann beispielsweise ein älterer Mensch dank barrierefreier Umbauten in seinem Wohnumfeld bleiben und muss keine stationäre Pflege in Anspruch nehmen, ist das mit Geld gar nicht zu bemessen. Selbst finanziell kann sich dies aber sogar lohnen, wenn dafür eine stationäre Pflege entfällt. Der wirkliche Wert besteht allerdings im Erhalt der Selbstständigkeit und des Lebensumfelds des Menschen – was eigentlich unbezahlbar ist.

Am einfachsten zu überprüfen, ob sich eine Modernisierung rechnet oder nicht, ist die energetische Modernisierung, denn hier geht es primär nicht um soziale Aspekte, sondern in erster Linie um nüchterne Zahlen. Den Kosten eines Eingriffs stehen zukünftige Energieeinsparungen entgegen. Allerdings ist sie damit auch die einzige Art der Modernisierung, die so betrachtet werden kann. Denn keine andere Modernisierung ist sozusagen in der Lage, sich selbst zu refinanzieren. Meist sind nur vage Hoffnungen einer Steigerung des Immobilienwerts damit verbunden, die dann häufig genug ausbleiben.

Zumindest aber für eine klassische energetische Modernisierung folgt hier beispielhaft eine Amortisationsrechnung.

Amortisationsrechnung

Für die meisten Verbraucher ist die entscheidende Frage vor einer Modernisierung die nach der Amortisierung einer solchen Maßnahme, also wann die investierten Kosten sich durch die erreichten Einsparungen „rechnen“. Solange diese Frage nicht geklärt ist, ist die Bereitschaft zur Modernisierung meist nur gering.

Die eigene Energiebilanz

Die eigene Energiebilanz zu ermitteln, ist ein ganz wichtiger Schritt, um herausfinden zu können, ob sich eine Modernisierung in absehbarem Zeitraum finanziell amortisiert. Und es ist gar nicht so schwer, das zu tun, denn die Verbrauchsdaten der Energieträger werden in aller Regel dokumentiert, beispielsweise auf der Öl- oder Gasrechnung.

Beim Energieverbrauch muss man unterscheiden zwischen dem Bedarf für Heizung, für Warmwasser und für Strom. Während Strom meist extern bezogen, also nicht selbst hergestellt wird, ist dies bei der Heizungswasser- und Nutzwassererwärmung meistens anders. Zwar kauft man den Energieträger wie Gas oder Öl ein, doch wird dieser dann im eigenen Haus im Heizungsbrenner eingesetzt, um durch Verbrennung Wärme zu erzeugen.

Immer wieder kursieren in Veröffentlichungen Diagramme und Darstellungen, die dem Ölverbrauch zur Erzeugung der Raumwärme einen überdurchschnittlich hohen Anteil zumessen. Diesen Diagrammen nach macht der Strombedarf einen einstelligen Prozentanteil des Energieverbrauchs aus, und auch der Warmwasserbedarf hat bisweilen nicht einmal einen zweistelligen Anteil am Gesamtenergiebedarf des Gebäudes – die Produktion von Raumwärme soll hingegen bis zu 80 und mehr Prozent des Gesamtenergiebedarfs benötigen. Solche Darstellungen sind insofern irreführend, als hier in der Regel sehr unterschiedliche Dinge miteinander verglichen werden und auch das Nutzerverhalten nicht berücksichtigt wird. Heizung und Warmwasser werden sehr häufig durch Gas- oder Ölheizungen bereitgestellt. Während der Gas- beziehungsweise Ölverbrauch in diese Diagramme entsprechend über die Kubikmeter- beziehungsweise Literangaben eingeht, wird der Strom meist über die Kilowattstunden angesetzt. Dadurch werden die unterschiedlichen Kosten der verschiedenen Energieträger nicht korrekt berücksichtigt, denn 1 Kilowattstunde Strom kostet ein Mehrfaches dessen, was umgerechnet 1 kWh Gas oder 1 kWh Öl kostet.

Die Beobachtung und Berechnung des eigenen Energiebedarfs kann helfen, das tatsächliche Einsparpotenzial viel besser einzuschätzen.

Überhaupt nicht berücksichtigt wird bei diesen allgemeinen Darstellungen das individuelle Nutzerverhalten. Gerade dieses hat aber ganz entscheidenden Einfluss auf den Energieverbrauch eines Haushalts, und auch bei der Aufstellung der eigenen Energiebilanz hat dieses natürlich einen sehr hohen Stellenwert. Schnell können sich hierbei, wie noch zu sehen sein wird, die Anteile der Verbrauchswerte von Heizungs- und Warmwasserbedarf stark verschieben. Wie es individuell aussieht, kann man selbst gut nachrechnen.

Hierzu sehen wir uns beispielhaft ein typisches Haus aus den Baujahren 1977 bis 1983 näher an. Das Haus hat, wie sehr viele Häuser aus dieser Zeit, eine Ölzentralheizung, mit der Brauchwasser- und Heizungskreislauf beheizt werden. Der Öltank hat ein Tankvolumen von etwa 4 500 Litern. Wenn der Tank voll ist, reicht der Ölvorrat für etwa eineinhalb Jahre, um das Haus zu beheizen und Warmwasser zu erzeugen. In dem Haus wohnt eine fünfköpfige Familie. Die Besitzer interessiert nun, ob sie viel oder wenig verbrauchen und ob sich eine Modernisierung für sie überhaupt lohnt.

Da es sich im vorliegenden Beispiel um eine Ölzentralheizung handelt, die neben der Heizwasser- auch die Brauchwassererwärmung besorgt, muss zunächst beides auseinandergerechnet werden, denn in Einfamilienhäusern hat man nur sehr selten Warmwasserzähler, die den Warmwasserbedarf separat erfassen. Daher muss man sich anders behelfen. Eine Möglichkeit ist, dass man während eines Sommermonats, wenn alle Heizkörper abgestellt sind und der Brenner nur noch zur Warmwasserversorgung des Hauses läuft, den Ölverbrauch misst. Wenn der Öltank keine Öluhr hat, kann man sich provisorisch auch anders behelfen. So kann man zum Beispiel einen alten Zollstock nehmen, den man nicht mehr benötigt, und ihn am Anfang des Monats in den Öltank halten. Den Pegelstand des Öls notiert man sich. Am Ende des Monats wiederholt man dies und notiert den Pegelstand abermals. Um das Verbrauchsvolumen errechnen zu können, ist es dann nur noch notwendig, die Länge und Breite des Öltanks zu messen. Vor allem, wenn der Tank konkave oder konvexe Formen hat, sollten Sie die Tank-Außenmaße immer auf der Höhe des Ölpegelstands messen. Aus der Tanklänge, der Tankbreite und der Differenz des ersten und zweiten Ölpegelstands kann man dann das verbrauchte Volumen errechnen.

Bei einer Gaszentralheizung ist diese Rechnung nicht notwendig, wenn eine monatliche Gasabrechnung zur Verfügung steht und der Kubikmeterverbrauch dokumentiert ist. Ansonsten kann man sehr einfach den Gaszähler am Monatsanfang und am Monatsende ablesen und den Verbrauchsstand jeweils notieren. Durch die Differenz beider Beträge weiß man dann ebenfalls, wie viel Kubikmeter Gas man zur Wassererwärmung benötigt hat. Dies gilt aber nur dann, wenn am Gas nicht auch noch andere Verbraucher wie zum Beispiel ein Gasherd hängen. Dieser würde natürlich das Ergebnis verfälschen beziehungsweise ein Ergebnis liefern, bei dem man wüsste, wie viel Gas man für die Wassererwärmung und das Kochen benötigt hat.

Im vorliegenden Modellhaus errechnete sich mit der Zollstockmessung ein Verbrauch von 90 Litern Öl in einem Sommermonat, um das Brauchwasser zu erwärmen. Man kann diesen Verbrauch natürlich auch noch über ein, zwei weitere Sommermonate beobachten und schauen, ob er auch in etwa konstant bleibt. Ist dies der Fall, gilt es nun, auch den Ölverbrauch in den Wintermonaten zu beobachten, um den Ölbedarf für den Heizungsbetrieb herauszufinden. Entsprechend wird mit der gleichen Methode am Anfang und am Ende eines Wintermonats der Ölstand gemessen. Das Ergebnis, das man so erhält, ist natürlich nicht der Ölbedarf nur für die Heizung, sondern für Warmwasser und Heizung zusammen, denn der Warmwasserbetrieb läuft selbstverständlich ja auch im Winter. Vom Ergebnis müssen also noch die 90 Liter abgezogen werden, die für die Warmwasserproduktion benötigt werden.

Nehmen wir an, man hätte einen Verbrauch von 320 Litern pro Wintermonat herausbekommen und von diesem die 90 Liter für die Brauchwassererwärmung abgezogen, dann käme man auf 230 Liter Ölverbrauch für die Heizung, der in einem Wintermonat anfallen kann.

Was heißt das nun? Ist das ein hoher oder ein niedriger Verbrauch? Um das beurteilen zu können, sollte man sich einmal den Jahresverbrauch des Hauses für Heizung und Warmwasser näher ansehen. Während man hierzu den monatlichen Warmwasserbedarf einfach mit 12 (Anzahl der Monate pro Jahr) multiplizieren kann, geht dies beim Ölbedarf für den Heizbetrieb natürlich nicht, denn man heizt ja nicht gleichmäßig und durchgehend in allen zwölf Monaten. Man kann in Deutschland davon ausgehen, dass man in etwa vier Monaten nicht...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 20.7.2021
• Verlagsort: Berlin
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Freizeit / Hobby ► Hausbau / Einrichten / Renovieren
• Themenwelt: Betriebswirtschaft / Management ► Spezielle Betriebswirtschaftslehre ► Immobilienwirtschaft
• Schlagworte: Altbau • Altbausanierung • Amortisationsrechnung • Architekt • Ausschreibung • Barrierefrei • Barrierefreiheit • Bauleitung • Baurecht • Baustelle • Bauversicherung • BGB • Brennstoffzellen • Dachdämmung • Dämmung • Einbruchschutz • Energetisch • Energiesparend • Fenstersicherung • Finanzierung • Gebäudeenergieausweis • Gebäudetechnik • Geothermie • Gewährleistung • Handwerker • Hauserneuerung • Haustechnik • Heizung • Immobilien • Immobilienfinanzierung • Instandhaltung • Instandsetzen • Kauf • Kenntnisse • KfW • Modernisierung • Modernisierungsfinanzierung • nachhaltig • Ökologisch • Renovierung • Rundumerneuerung • Sanierung • Sicherheit • Smart Home • Stromspeicher • Versicherung • Werkvertrag
• ISBN-10: 3-7471-0415-0 / 3747104150
• ISBN-13: 978-3-7471-0415-6 / 9783747104156