Die besten Steuerstrategien für Immobilieninvestoren (eBook)

Wie du mit Immobilien dein Einkommen steigerst und Steuern sparst

Erik Renk, Till Carstens (Autoren)

eBook Download: EPUB

2021 | 1. Auflage
256 Seiten
FinanzBuch Verlag
978-3-96092-869-0 (ISBN)

Infos

Der smarte Weg, Steuern zu sparen und Vermögen aufzubauen Wer in Immobilien investieren will, kommt um das Thema Steuern nicht herum. Ob Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf, Ertragsteuer auf die Einkünfte durch die Vermietung oder Steuern beim Weiterverkauf von Immobilien: Geld mit Immobilien verdienen kann bedeuten, einen großen Teil davon an den Staat abführen zu müssen. Deshalb ist es sinnvoll, sich von Anfang an Gedanken über die richtige Steuerstrategie zu machen. Erik Renk und Till Carstens, beide erfahrene Immobilieninvestoren, verraten, wie die Steuerlast erheblich gesenkt werden kann. Der Schlüssel dazu sind die richtigen Immobilien, das passende Know-how und die ideale Strategie. In diesem praktischen Nachschlagewerk erfährst du unter anderem, wie du: -Immobilien steuerfrei veräußerst, -alle Kosten in der Steuererklärung berücksichtigst, -Immobilien handelst und weniger als 1 % Steuern zahlst, -ohne Eigenkapital modernisierst und 100 % der Kosten absetzt, -Immobilien steuerfrei auf die nächste Generation überträgst.

Erik Renk ist Investor, Speaker und Unternehmer. Bei immlab verantwortet er die Bereiche Finanzierung und Modernisierungsstrategien. Er schreibt darüber Artikel und ist in Seminaren und SKursen für diesen Themenbereich als Speaker verantwortlich. Mein Investitionsansatz sind asymmetrische Chance- Risiko-Verhältnisse. Das bedeutet, mit überschaubarem Risiko überproportional große Chancen wahrzunehmen. Till Carstens ist Spezialist für Steuerwissen. Sowohl im Privatleben als auch in seiner beruflichen Tätigkeit in der Finanzverwaltung hat er immer wieder mit Immobilien, Anlageentscheidungen und interessanten Menschen zu tun, die das Wissen über unterschiedlichste Steuerstrategien voraussetzen und herausfordern. Seit 2017 ist er als Investor aktiv und seit 2019 Teil des Immlab-Teams als angestellter Speaker.

Textauszug

Einführung in das deutsche Steuersystem

»Nichts in dieser Welt ist sicher, außer dem Tod und den Steuern.«

Während viele Menschen mit diesem Zitat, das angeblich von Benjamin Franklin stammt, ins Lamento der Steuerzahler einstimmen und sich über die hohe Steuerlast in Deutschland echauffieren, steckt für uns Immobilieninvestoren noch viel mehr in diesem Satz.

Um deutlich zu machen, worum es uns geht, möchten wir mit der kurzen Geschichte eines gewöhnlichen Arbeitnehmers in Deutschland starten:

Der durchschnittliche Arbeitnehmer, nennen wir ihn Tim, verdient etwa 4.000 Euro brutto pro Monat. Bei einer wöchentlichen Arbeitszeit von 40 Stunden ergibt dies einen Stundenlohn in Höhe von circa 25 Euro brutto. Nach Abzug von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen verbleiben 2.520 Euro netto pro Monat. Dies entspricht einem Stundenlohn von circa 15,75 Euro netto.

Du siehst, die Belastung mit Sozialversicherungsbeiträgen und Steuern liegt bei fast 37 Prozent. Doch dem Arbeitgeber ist Tim nicht nur 4.000 Euro im Monat wert. Er führt zusätzlich Arbeitgeberbeiträge an die Sozialversicherungen in Höhe von 779 Euro ab, welche die effektive Belastung noch einmal auf fast 48 Prozent ansteigen lässt.

Belastung des Bruttogehalts mit Steuern und Sozialabgaben (pro Monat und pro Jahr)

Doch wie wirken sich Steuern und Sozialabgaben bei Vermietungseinkünften aus? Während die Belastung als Arbeitnehmer mit jeder Gehaltserhöhung weiter anwächst, kannst du mit vermieteten Immobilien deine Abgabenlast wunderbar nach unten drücken. Sämtliche Aufwendungen, die mit der Absicht entstanden sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können steuerlich geltend gemacht werden. Gleichzeitig fallen keinerlei Sozialabgaben auf Mieteinnahmen an.

Es gibt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung viele steuerlich relevante Themen. Dazu gehören

• das Absetzen von Arbeitsgeräten (z. B. Laptop, Smartphone, Kamera),
• die durch die Vermietung veranlassten Kosten für Internet und Telefon,
• die Kosten für Fachliteratur (z. B. Bücher) und eine entsprechende Ausbildung (z. B. Workshops und Coachings),
• die richtige Kaufpreisaufteilung,
• die korrekte Berücksichtigung von Finanzierungs-Nebenkosten und
• die Königsdisziplin der Baumaßnahmen

Die Immobilie ist der letzte Wert im Privatvermögen, bei dem sich solche Potenziale ergeben. Im Gegensatz zu den Einkünften aus Kapitalvermögen (Kursgewinne von Wertpapieren, Dividenden, Zinsen) können sämtliche Kosten, welche im Rahmen der langfristigen Vermietung entstehen, unbegrenzt als Werbungskosten abgezogen werden. Entsteht dabei ein steuerlicher Verlust, ist er direkt mit anderen Einkunftsarten verrechenbar und führt gegebenenfalls zu einer Steuererstattung.

All diese Themen haben eines gemeinsam: Ihnen wird häufig nicht die angemessene Aufmerksamkeit zuteil. Dass dies ein fataler Fehler sein kann, zeigt erneut Tims Gehaltsabrechnung, die in der folgenden Tabelle dargestellt ist.

Tims Gehaltsabrechnung

Wer sich speziell die Jahreswerte in der rechten Spalte ansieht, dem wird klar, welche potenzielle Steuererstattung Tim bisher hat liegen lassen.

Tim kann bis zu 7.803 Euro jährlich vom Fiskus zurückerhalten. Dies ist nicht nur ein beachtlicher Erstattungsbetrag, sondern diese Summe kann vielmehr als passiver Investitionszuschuss für den eigenen Vermögensaufbau betrachtet werden.

Auch bezogen auf Tims Lebenszeit gibt es nichts zu verschenken. Teilt man den jährlichen Erstattungsbetrag durch Tims oben errechneten Stundenlohn von 15,75 Euro netto, entspricht dies einer Arbeitszeit von 495 Stunden pro Jahr. In einer Zeitspanne von zehn Jahren macht das eine Summe von 78.000 Euro aus, und damit eine Arbeitszeit von umgerechnet etwa 2,5 Jahren.

Mit der richtigen Strategie kannst du deine Immobilie aufwerten und höhere Mieten verlangen, während du auf dem Papier Verluste machst und bereits erarbeitete Steuern zurückholst. So refinanziert dir der Staat im Ergebnis einen Großteil deiner Investment-Entscheidungen – vorausgesetzt, du fängst es klug an.

Die steuerliche Betrachtung der eigenen Immobilieninvestments ist die Kernkompetenz eines Investors. Niemand weiß so gut wie du, welche Objekte du akquirieren möchtest, welche Strategie du mit deinen einzelnen Objekten verfolgst und wie deine langfristigen Ziele mit deinem Immobilien-Portfolio aussehen.

Es ist somit zwingend erforderlich, Grundwissen aufzubauen, damit du nicht in die vielen Fallen tappst, die im Steuerdschungel in Deutschland auf dich warten. Uns ist dabei besonders wichtig, dass das absolut nicht bedeutet, auf den Steuerberater zu verzichten. Die wesentlichen Investment-Entscheidungen kannst du nicht delegieren, doch hilft dir dein Steuerberater bei der Umsetzung. Er kennt das geltende Recht viel detaillierter als du und befasst sich tagtäglich mit der neuesten Rechtsprechung. Wichtig ist für dich vor allem, mit deinem Steuerberater zu kommunizieren. Sprich deine Schritte mit ihm ab, bevor du die Dinge einfach umsetzt! Bei Immobilieninvestments steckt hinter jeder Ecke sehr viel Geld. Aber ein kleiner Fehler genügt, und es ist ebenso viel Geld weg!

Bei der Suche nach einem Steuerberater empfehlen wir dir, dich an eine breit aufgestellte Kanzlei zu wenden mit fünf bis 50 Fachleuten aus verschiedenen Bereichen. Dazu zählen in der Regel Steuerberater, Juristen und gegebenenfalls auch Wirtschaftsprüfer. Eine solche Kanzlei hat die nötigen Ressourcen, dich, wenn es hart auf hart kommt, auch im Einspruchs- oder Gerichtsverfahren zu vertreten. Sie kann außerdem gegebenenfalls die Haftung für steuerliche Gestaltungsfragen übernehmen, die für dein Investment maßgeblich sind.

Learnings

• Learning 1: Jeden Euro, den du nicht an den Staat zahlen musst, musst du auch nicht verdienen. Oft vergessen wir, welchen Aufwand wir betreiben, um Einnahmen zu generieren, obwohl wir ebenso viel Geld bereits mit klugen Anlage-Entscheidungen und Strategien sparen könnten.
• Learning 2: Genau hier treten die Vorteile des oben genannten Franklin Zitates zutage. »Nichts in der Welt ist sicher, außer dem Tod und den Steuern«, das impliziert: Das Steuerrecht verändert sich nur sehr langsam, und wir können die Gesetze und die Rechtsprechung in unser strategisches Kalkül einbeziehen. Im Gegensatz zum Tod sind die Umstände im Steuerrecht dabei sogar noch relativ gut kalkulierbar.

Progressiver Steuertarif

Die Grundlage im deutschen Steuerrecht ist der progressive Steuertarif. Das bedeutet zunächst: Auf den sogenannten Grundfreibetrag fällt keine Steuer an (das sind 9.744 Euro im Jahr 2021). Dieser Grundfreibetrag wird jeder Person ab der Geburt Jahr für Jahr aufs Neue gewährt. Der Grundfreibetrag entspricht dem Existenzminimum (also der Grundsicherung, zu der Nahrungsmittel sowie Kosten der Unterkunft und Heizkosten gehören). Daher wird er analog zu den steigenden Kosten für die Grundsicherung regelmäßig leicht erhöht.

Wachsen deine Einkünfte über den Grundfreibetrag hinaus, so fallen Steuern für jeden hinzuverdienten Euro an. Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent. Im Anschluss folgt die Progressionszone, in der der Steuersatz mit wachsendem Einkommen bis zum aktuellen Höchstsatz in Höhe von 42 Prozent steigt. Die Progressionszone beginnt aktuell bei 9.745 Euro und endet bei 57.918 Euro. Jeder hinzuverdiente Euro ab 57.919 Euro wird mit 42 Prozent besteuert. Ab 274.613 Euro fällt die sogenannte »Reichensteuer« mit 45 Prozent an (Stand: 2021).

Beispiel

Du verdienst genau 9.745 Euro, also einen Euro über dem Grundfreibetrag. Es entsteht eine Steuerbelastung von 14 Cent auf diesen einen Euro, der steuerpflichtig ist, sprich der 9.745. Euro. Verdienst du hingegen 57.919 Euro, beträgt die Steuerbelastung 15.189 Euro. Der 57.919. Euro wird mit 42 Cent besteuert.

Linearer Steuertarif

Im Gegensatz dazu existiert auch noch der lineare Steuertarif. Beim linearen Steuertarif gibt es keinen Grundfreibetrag und steigende Steuersätze. Es ist vielmehr eine Art »Flatrate«.

Lineare Steuertarife kommen bei der Körperschaftsteuer und der Kapitalertragsteuer vor. Diese Steuern entfallen nicht auf Personen, sondern auf den Gewinn und die Ausschüttungen von Kapitalgesellschaften wie UGs, GmbHs und AGs.

Unabhängig von der Höhe des zu versteuernden Einkommens fallen bei Kapitalgesellschaften 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Gewerbesteuer an. Soll ein Teil des Gewinnes einer Kapitalgesellschaft an deren Anteilseigner ausgeschüttet werden, kommt die Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag auf die Ausschüttung hinzu.

Beispiel

Deine GmbH verdient genau 9.745 Euro. Es entsteht eine Körperschaftsteuerbelastung von 1.461 Euro. Verdient...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 13.10.2021
• Verlagsort: München
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Geld / Bank / Börse
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Immobilien / Grunderwerb
• Schlagworte: Einkommen • FBV • Finanzamt • Finanzen • Finanzielle Freiheit • Finanzplan • Freiheit • Geldanlage • Glück • Immobilien • Investment • Investor • Kapital • Kapitalanlage • Reich werden • Steuer • Steuererklärung • Steuern sparen • Unternehmer • Vermögen aufbauen • Wohlstand
• ISBN-10: 3-96092-869-6 / 3960928696
• ISBN-13: 978-3-96092-869-0 / 9783960928690