Das Mieter-Set (eBook)

Mietvertrag, Kaution, Mietminderung, Nebenkostenabrechnung

Alexander Bredereck, Volker Dineiger (Autoren)

eBook Download: EPUB

2021 | 2. Auflage
144 Seiten
Stiftung Warentest (Verlag)
978-3-7471-0405-7 (ISBN)

Infos

So sind Sie als Mieter auf der sicheren Seite | Sie überlegen umzuziehen oder haben sich schon dazu entschieden? Sie wollen wissen, wie Sie das bestehende Mietverhältnis richtig beenden oder das neue am besten beginnen? Oder Sie haben einfach nur Ärger im laufenden Mietverhältnis, wollen aber noch keinen Anwalt hinzuziehen? Nebenkostenabrechnung, Wohnungsmängel, Vertragsauslegung und Mieterhöhungen sind die Themen, bei denen es am häufigsten Streit mit dem Vermieter gibt. Ohne theoretischen Ballast kommt das 'Mieter-Set' direkt auf den Punkt und zeigt, wie Sie die wichtigsten Mieterrechte erfolgreich anwenden. Seit der ersten Auflage 2016 hat sich auf dem Wohnungsmarkt viel verändert. In der Neuauflage klärt die Stiftung Warentest über die aktuellen Regelungen zum Corona-Kündigungsschutz auf, der noch bis zum 30.6.2022 gilt. Außerdem gibt es alles Wissenswerte zur Mietbremse in Großstädten sowie zum Berliner Mietendeckel. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der Makler als Vermittler einer Mietwohnung fungiert und wie Sie mit den richtigen Bewerbungsunterlagen punkten. Mit einem Vertrags-Checker sind Sie auf der sicheren Seite und erfahren, was außerdem zu regeln ist, damit der Umzug schnell und reibungslos erfolgt. Auch bei rechtlichen Fragen wie dem korrekten Kündigungsschreiben oder der Kautionserstattung sowie zu Modernisierung und Mieterhöhung sind Sie mit diesem Buch perfekt beraten. Wir geben Ihnen alle wichtigen Formulare und Musterschreiben an die Hand, um Ihr Recht effektiv durchzusetzen - von der Bewerbung mit Vertragsabschluss bis zur Kündigung mit Auszug und Übergabe von Wohnung oder Haus. Regeln Sie schnell und formal korrekt alle wesentlichen Vereinbarungen mit Ihrem Vermieter. Einführender Kurzratgeber: Antworten auf die zehn häufigsten Fragen von Mieterinnen und Mietern. Suchen und bewerben: Wie Sie bei Maklern mit perfekten Bewerbungsunterlagen punkten. Vertrags-Checker: Die Schritt-für-Schritt-Anleitung zu einem Mietvertrag ohne Fußangeln. Musterschreiben für alle Problemfälle: So schaffen Sie klare Verhältnisse mit dem Vermieter. Mietvertrag beenden: Wie Sie auf eine Kündigung reagieren oder den Vertrag beenden können. Zum Heraustrennen und Herunterladen: Formulare und Musterschreiben für alle Schritte von Wohnungssuche und Einzug bis zur Rückerstattung der Mietkaution.

Alexander Bredereck ist Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit über 20 Jahren praktizierender Rechtsanwalt. Er ist gefragter Ansprechpartner der Medien und betreibt den YouTube-Kanal 'Fernsehanwalt', auf dem Videos zu rechtlichen Themen veröffentlicht werden. Rechtsanwalt Bredereck hält regelmäßig Vorträge zu Themen rund um seine Spezialgebiete und ist Autor einschlägiger Fachliteratur. Er ist Mitglied der Landesverbraucherzentrale Berlin-Brandenburg e. V., deren Vorstand er viele Jahre war.

Inhalt

Einleitung
Kurzratgeber
- Antworten auf die
- häufigsten Fragen
- Wichtige Grundlagen
- Suchen und bewerben
- Der Makler als Vermittler
- Punkten mit Bewerbungsunterlagen
- Mieten und anmelden
- Der Mietvertrag
- Die Hausordnung
- Die Übergabe der Wohnung
- Was passiert mit Ihren Daten?
- Im laufenden Mietverhältnis
- Zusätzliche Mitbewohner
- Haustiere
- Ärger mit dem Nachbarn
- Die Nebenkostenabrechnung
- Mietmängel und Mietminderung
- Bauliche Veränderungen durch den Mieter
- Modernisierung und Mieterhöhungen
- Beendigung des Mietverhältnisses
- Kündigung durch den Vermieter
- Kündigung durch den Mieter
- Abwicklung des Mietverhältnisses
- Die Wohnungsrückgabe
- Abrechnungen zum Mietende
- Service
- Mietminderungstabelle
- Glossar
- Register
- Impressum

Formulare
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
- Wohnungsübergabeprotokoll für den Einzug/Auszug
- Meldung neuer Mitbewohner
- Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung
- Anfrage um Erlaubnis zur Haustierhaltung
- Anschreiben an den Nachbarn
- Beschwerde über Nachbarn beim Vermieter
- Widerspruch gegen die Abrechnung der Nebenkosten
- Meldung von Mietmängeln
- Lärmprotokoll
- Heizprotokoll
- Lüftungsprotokoll
- Ankündigung Mietminderung
- Bitte um Zustimmung zu baulichen Veränderungen in der Mietwohnung
- Auskunftsverlangen nach Art. 15 Absatz 1 Datenschutz-Grundverordnung
- Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung
- Ordentliche Kündigung durch Mieter
- Außerordentliche fristlose Kündigung durch Mieter
- Mietaufhebungsvereinbarung
- Antwort auf Forderung von Schönheitsreparaturen
- Antwort auf Forderung von Schadenersatz
- Bitte um Vereinbarung eines Übergabetermins
- Aufforderung zur Abrechnung der Nebenkosten und der Mietsicherheit zum Beendigungszeitpunkt

Textauszug

Antworten auf die 10 häufigsten Fragen

Eigentlich ist es doch ganz einfach. Man mietet ein Haus oder eine Wohnung, zahlt jeden Monat pünktlich seine Miete und möchte sich zuhause ansonsten einfach nur wohlfühlen. Dass es in der Realität so einfach nicht ist, belegen schon die folgenden Fragen und Antworten.

Frage 1
Darf der Vermieter eine Staffelmiete verlangen?

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen automatisch um einen festgelegten Betrag. Der Vermieter darf diese nur verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Mietvertrag ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart hat. Die Vereinbarung muss auch wirksam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß § 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unverändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungsbetrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Formfehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirksam, bleibt es bei der anfänglichen Höhe der Miete.

Frage 2
Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft verlangen?

Ob und welche Mietsicherheiten Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, bleibt ihnen überlassen. Kaution und Bürgschaft sind grundsätzlich beide zulässig. Der Vermieter darf nur die Mietsicherheit verlangen, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskostenvor auszahlungen (bzw. Pauschale für Betriebskosten) betragen. Fazit: Vereinbarungen, die insgesamt die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten, sind unwirksam. Mieter können in diesen Fällen die Vereinbarung unterzeichnen und später die Leistung der Mietsicherheit verweigern bzw. die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis zurückverlangen.

Frage 3
Darf der Vermieter einen Schlüssel der vermieteten Wohnung behalten?

Nein, der Vermieter muss dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung übergeben. Er hat auch kein Recht, nachträglich einen Schlüssel zurückzufordern, zum Beispiel wenn der Mieter längere Zeit verreist.

In solchen Fällen muss der Mieter allerdings dafür sorgen, dass bei begründeten Notfällen Dritte auf Verlangen Zutritt zur Wohnung gewähren können. Es empfiehlt sich deshalb, einen Schlüssel für die eigene Wohnung bei einem Nachbarn oder Bekannten zu deponieren. Informieren Sie den Vermieter hierüber und geben Sie ihm die Kontaktdaten Ihrer Vertrauensperson.

Frage 4
Darf der Vermieter in die vermietete Wohnung?

Es gibt kein gesetzliches Besichtigungsrecht. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in absoluten Notfällen wie bei Wohnungsbränden oder Rohrbrüchen betreten. Ansonsten muss er zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen.

Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter eine jederzeitige Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 04. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13 –, juris). Der Vermieter darf den Zutritt verlangen, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. Den Termin sollte er in der Praxis 10 bis 14 Tage vorher mit Ihnen vereinbaren. Das gilt zum Beispiel bei der anstehenden Ablesung der Messgeräte (Heizung, Strom, Wasser, Gas), bei notwendigen Reparaturmaßnahmen, zur Erforschung von Schadensursachen, aber auch dann, wenn der Vermieter Kaufinteressenten oder möglichen Nachmietern die Wohnung zeigen will.

Ein unberechtigtes Zutrittsverlangen darf der Mieter ablehnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Verweigert der Mieter zu Unrecht den Zutritt, kann dies eine (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter begründen.

Frage 5
Darf der Vermieter Haustiere verbieten?

Auch hier kommt es auf die Regeln im Mietvertrag an. Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind allerdings auch im Mietvertrag unwirksam. Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmigung des Vermieters halten. Daher sind Zierfische und Hamster in der Regel unproblematisch.

Bei Ratten und lärmenden Kanarienvögeln kann dies schon wieder anders aussehen. Wilde oder gar gefährliche Tiere bedürfen in jedem Fall der Erlaubnis. Problematischer ist die Rechtslage bei Katzen und Hunden. Hier sollte vorab die Zustimmung des Vermieters eingeholt und bei entsprechender Verweigerung zunächst die Rechtslage geprüft werden. Weitere Informationen zum Thema finden Sie unter „Haustiere“, Seite 51.

Frage 6
Wie funktioniert der besondere Kündigungsschutz für Mieter in der COVID-19-Pandemie?

Auf die COVID-19-Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen auf zahlreiche Arbeitsverhältnisse hat der Gesetzgeber zum Schutz von finanziell besonders belasteten Mieterinnen und auch Pächtern reagiert. Klar ist: Mieter bleiben grundsätzlich zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete verpflichtet. Andernfalls kann der Vermieter die Miete (gerichtlich) einfordern und der Mieter muss die dafür entstehenden Kosten tragen.

Aber: Zugunsten der Mieter wurden Kündigungsbeschränkungen eingeführt. Zahlungsrückstände für Miete und Pacht aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung – für die Dauer von 24 Monaten. Diese Einschränkung gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist dem Vermieter glaubhaft zu machen. Erst wenn die Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände bis zum 30. Juni 2022 noch nicht beglichen haben, kann ihnen wieder gekündigt werden. Mit Stand Januar 2021 hat der Gesetzgeber diese Regelung nicht verlängert (aktuell jeweils: www.bundesregierung.de, Suche nach „Corona Miete“).

Wenn Sie in 2021 als Folge der Corona-Pandemie in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten kommen, können Sie nicht mehr die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen in Anspruch nehmen. Informieren Sie trotzdem umgehend den Vermieter. In vielen Fällen wurden in der Praxis nämlich bereits kulante Regelungen getroffen, um eine Kündigung zu vermeiden.

Frage 7
Darf Ihnen der Vermieter den Strom abstellen?

Eine Versorgungssperre ist im laufenden Mietverhältnis regelmäßig unzulässig. Der Vermieter muss dem Mieter während des Mietverhältnisses die Mietsache zu Verfügung stellen und diese im vertraglich geschuldeten Zustand halten. Dazu gehört regelmäßig auch die Bereitstellung von Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser oder auch Heizung. Der Vermieter darf diese Leistungen daher nicht einfach unterbrechen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter seinen eigenen Verpflichtungen (Zahlung der Miete oder der Nebenkosten) nicht oder nur unvollständig nachkommt.

Auch im bereits beendeten Mietverhältnis darf der Vermieter, von Ausnahmefällen abgesehen, nicht einfach die Versorgung beenden, zum Beispiel um den Mieter aus der Wohnung zu drängen.

Frage 8
Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?

Mieter von Wohnraum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirksame Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund. In der Praxis am häufigsten ist sicher die Kündigung wegen Mietrückstands oder anderen schweren Vertragsverstößen des Mieters (zum Beispiel unerlaubte Untervermietung, Beleidigung des Vermieters, unerlaubte Zutrittsverweigerung usw.). Der sich vertragstreu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbedarfskündigung fürchten (mehr hierzu bei „Kündigung durch den Vermieter“, Seite 64). Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst rechtlich überprüfen lassen.

Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungstitel, den er nur nach vorheriger Räumungsklage vor dem Amtsgericht erhält. Eigenmächtige Inbesitznahmen durch den Vermieter sind regelmäßig Straftaten (Hausfriedensbruch) und müssen vom Mieter nicht geduldet werden.

Frage 9
Darf der Vermieter eine Renovierung verlangen?

Grundsätzlich nur dann, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 16.3.2021
• Verlagsort: Berlin
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Geld / Bank / Börse
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Immobilien / Grunderwerb
• Schlagworte: Auszug • Betriebskosten • Checklisten • Eigenbedarfskündigung • Einzug • Energiepass • Formulare • Fragen und Antworten • Kündigung • Kündigungsfristen • Kündigungsschreiben • Makler • Mieterhöhung • Mieterrechte • Mieter Selbstauskunft • Mietmängel • Mietminderung • Mietrecht • Mietverhältnis • Mietvertrag Vorlage • Mietwohnung • Nebenkosten • Nebenkostenabrechnung • Praxishandbuch • ratgeber buch • Renovieren • Sachbuch • Vermieter • Vorlagen • Wohnfläche • Wohnflächenverordnung • wohnungsbewerbung • Wohnungssuche • Wohnungsübergabe • wohnungsübergabeprotokoll
• ISBN-10: 3-7471-0405-3 / 3747104053
• ISBN-13: 978-3-7471-0405-7 / 9783747104057