Die Verwaltung von Wohnungseigentum (eBook)

Das Praxisbuch für Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

Christian Grolik, Petra Breitsameter (Autoren)

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2018 | 1. Auflage
368 Seiten
FinanzBuch Verlag
978-3-96092-195-0 (ISBN)

Infos

Die Verwaltung von Wohnungseigentum stellt Laien und oftmals selbst Profis vor eine Reihe von Herausforderungen. Kompetent, fundiert und gleichsam übersichtlich aufbereitet erläutern die Experten für die Verwaltung von Wohnungseigentum Petra Breitsameter und Michael Grolik die wichtigsten Punkte und geben Antworten auf viele praktische Fragen. Welche Möglichkeiten gibt es, einen Verwalter zu bestellen oder abzuberufen? Wie hängen das Wohnungseigentumsgesetz, die notariellen Grundlagenurkunden und die Beschlussfassungen zusammen? Was muss bei der Einladung zur Eigentümerversammlung beachtet werden und wie wird diese durchgeführt? Was passiert, wenn Beschlüsse angefochten werden? Wie kann mit Beschlussanträgen zu den Themen bauliche Veränderungen und Modernisierungen verfahren werden? In dem praxisbezogenen Nachschlagewerk werden nicht nur die juristische und kaufmännische Verwaltung behandelt, sondern auch der komplexe Bereich der technischen Verwaltung wird ausführlich thematisiert.

Christian Grolik ist Diplom-Wirtschaftsjurist mit Schwerpunkt Immobilienrecht, Fachautor und seit 1992 in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb tätig. Er promovierte im Jahr 2013 zum Dr. phil. und ist als Dozent für mehrere Bildungsinstitute tätig. Er engagiert sich ehrenamtlich im Verwaltergremium des IVD Süd. Petra Breitsameter ist Immobilienfachwirtin, Fachautorin und seit 1992 in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb sowie in der Versicherungsbranche tätig. Sie engagiert sich ehrenamtlich in den IHK-Prüfungsausschüssen der IHK München zum Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-kauffrau und zur Fortbildungsprüfung zum/zur Immobilienfachwirt/-in IHK. Darüber hinaus ist sie seit 2006 bei mehreren Bildungsinstituten als Dozentin tätig.

Inhalt

Vorwort 9
Teil IGrundlagen 13
1. Die wichtigsten Begriffe 15
2. Das Facility Management 17
3. Begründung von Wohnungseigentum 18
4. Aufgabenbereiche des Verwalters 19
4.1 Gesetzliche Verwaltertätigkeiten 20
4.2 Besondere Verwaltertätigkeiten 24
4.3 Außenwirkung der Verwaltertätigkeit 25
5. Verwaltergebühren 28
6. Verwaltervertrag 31
7. Bestellung und Abberufung des Verwalters 34
7.1 Verwalterbestellung mit Teilungserklärung 34
7.2 Verwalterbestellung mit Eigentümerbeschluss 35
7.3 Vertragsablauf 35
7.4 Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund 36
7.5 Kündigung seitens des Verwalters (Amtsniederlegung) 36
8. Wichtige Gesetze und Verordnungen – Übersicht 38
9. Haftung des Verwalters 40
Teil IIJuristische Verwaltung 43
10. Organe der Eigentümergemeinschaft 45
10.1 Wohnungseigentümer (mit Rechten und Pflichten) 46
10.2 Verwalter 48
10.3 Verwaltungsbeirat 49
10.4 Hausmeister 52
11. Rechtliche Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft 57
11.1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 59
11.2 Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung 61
11.3 Beschlüsse 63
11.4 Hierarchie der drei rechtlichen Säulen 64
11.5 Beschlusskompetenz 64
11.6 Öffnungsklausel 66
11.7 Obergerichtliche Rechtsprechung 68
11.8 Prüfschema zur Gültigkeit von Beschlüssen 69
12. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis 72
13. Haftung der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer 74
14. Gerichtsverfahren 75
14.1 Zuständige Gerichte 75
14.2 Zivilprozessordnung 76
14.3 Ersatzzustellungsvertreter 76
14.4 Gerichtsverfahren im Einzelnen und die Auswirkungen auf den Verwalter 77
15. Kollisionen zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht 85
Teil IIIKaufmännische Verwaltung 89
A: Verwaltung von Bestandsobjekten 89
16. Besitz- und Eigentumsübergang von Wohnungen und Eintritt in die Eigentümergemeinschaft 91
16.1 Erwerb einer Einheit durch Kauf oder Schenkung 92
16.2 Erwerb einer Einheit durch Zwangsversteigerung 93
16.3 Behördliche Zustimmung 93
16.4 Verwalterzustimmung 94
16.5 Sonderfall: Zusammenlegung von Wohnungen durch den Eigentümer 95
17. Eigentümerversammlung 97
17.1 Ordentliche und außerordentliche Versammlungen (Turnus) 98
17.2 Inhalte der Eigentümerversammlung (Tagesordnung) 98
17.3 Einberufung der Eigentümerversammlung 100
17.4 Durchführung der Versammlung 107
17.5 Gültigkeit von Beschlüssen 120
17.6 Vorgehensweisen bei schwierigen Versammlungsabläufen 121
17.7 Rechtliche Handlungsunfähigkeit der Verwaltung 130
17.8 »Schikanen« und Beleidigungen 131
17.9 Beendigung der Versammlung 133
17.10 Protokoll 133
17.11 Beschluss-Sammlung 133
18. § 22 WEG: Bauliche Veränderungen und Modernisierungen 137
18.1 Rechtliche Grundlagen zu baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) 137
18.2 Rechtliche Grundlagen zu Modernisierungen (§ 22 Abs. 2 WEG) 144
19. Versicherungen 165
19.1 Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum 165
19.2 Versicherungen für das Sondereigentum 170
19.3 Versicherungsschäden 171
20. Hausordnung 175
21. Auskunfts- und Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer 181
Teil IIIKaufmännische Verwaltung 183
B: Besonderheiten bei der Übernahme und Verwaltung von Neubauobjekten 183
22. Die faktische Eigentümergemeinschaft und deren Auswirkungen 185
22.1 Auswirkungen auf den Eigentümer 185
22.2 Auswirkungen auf den Bauträger 186
22.3 Auswirkungen auf den Verwalter 186
22.4 Gründungsversammlung: Besonderheiten bei der ersten Eigentümerversammlung 187
23. Baumängelverfolgung 189
Teil IIIKaufmännische Verwaltung 193
C: Wirtschafts- und Vermögensverwaltung 193
24. Kurze Einführung in das Rechnungswesen 195
25. Finanzverwaltung 200
25.1 Girokonto (laufendes Konto) 200
25.2 Instandhaltungsrücklagen und Anlageformen 201
26. Wirtschaftsplan 203
27. Sonderumlagen 207
28. Kreditaufnahme 208
29. Heizkostenabrechnung 209
29.1 Abrechnungsprinzip der Heizkostenabrechnung 210
29.2 Heizkostenverteilerschlüssel 210
29.3 Heizungsablesung 211
29.4 Schätzen des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs 214
29.5 Bevorratungsbrennstoffe – Endbestand zum Jahresende ermitteln 215
29.6 Gesamtkostenaufstellung bei der Heizkostenfirma einreichen 216
30. Hausgeldabrechnung 225
30.1 Abrechnungsprinzip der Hausgeldabrechnung 226
30.2 Darstellung des Heizkosten-Unterschiedsbetrags gem. BGH-Urteil 227
30.3 Exkurs: Trennen von Betriebskosten und nicht umlagefähigen Kosten 228
30.4 Kostenverteilung 229
30.5 Bescheinigung der haushaltsnahen Aufwendungen gem. § 35a EstG 233
30.6 Entwicklung der Instandhaltungsrücklage 234
30.7 Umsatzsteuerausweis bei Wohnungseigentümergemeinschaften 235
30.8 Überprüfen der Hausgeldabrechnung 237
30.9 Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat 239
30.10 Beispiel-Hausgeldabrechnung 240
Teil IVTechnische Verwaltung 251
31. Aufgabenbereiche in der technischen Objektverwaltung 253
32. Gebäudetypen und die technische Ausstattung 255
33. Organisation der technischen Verwaltung 256
33.1 (Technische) Objektunterlagen 256
34. Betriebsführung, Instandhaltung und Wartung in der Verwalterpraxis 263
34.1 Betriebsführung 263
34.2 Betreiben 263
34.3 Errichter- und Betreiberverantwortung 264
34.4 Wartung und Gebäudereinigung 265
34.5 Angebotsmanagement 266
35. Gebäudetechnik 275
35.1 Heizungs- und Wassertechnik 275
35.2 Park- und Garagentechnik 294
35.3 Elektrik 300
35.4 Brandschutz 302
35.5 Aufzugstechnik 307
35.6 Müllentsorgungssysteme 311
35.7 TV und Telekommunikation 313
35.8 Sicherheit 316
Anhänge 319
Lösungshinweise zu den Fachfragen 321
Arbeitshilfen 329
Übernahme/Übergabe der Verwalterunterlagen – Checkliste 329
Muster-Einladung 333
Muster-Protokollvorlage 334
Prüfschema § 22 Abs. 1 WEG 336
Prüfschema § 22 Abs. 2 WEG 339
Checkliste Heizkostenabrechnung 340
Checkliste Hausgeldabrechnung 341
Checkliste technische Bestandsaufnahme 342
Checkliste technische Objektunterlagen 345
Checkliste Objektbegehungen Wohngebäude 348
Bauvertrag (Muster) 349
Mieterwechselformular (Muster) 353
Verzeichnisse 355
Abkürzungsverzeichnis 356
Abbildungsverzeichnis 357
Tabellenverzeichnis 359
Literaturverzeichnis 360
Glossar 361
Register 363
Über die Autoren 370

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 9.6.2018
• Verlagsort: München
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Geld / Bank / Börse
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Immobilien / Grunderwerb
• Schlagworte: Beispielunterlagen • Beschlussanträge • Besitzen • Buch • Eigentum • Eigentümergemeinschaft • Eigentümerversammlung • Fachbuch • Fachfragen • Fachverwalter • Facility Management • FBV • Fotos • Hausgeldabrechnung • Hauskauf • Heizkostenabrechnung • Juristische Verwaltung • Kaufmännische Verwaltung • Lehrbuch • Nachschlagewerk • Praxisbuch • Standardwerk • Technische Verwaltung • Verwalten • Verwalter • Verwaltergebühren • Verwaltertätigkeiten • Verwaltervertrag • Verwaltung • Wohnung • Wohnungseigentum
• ISBN-10: 3-96092-195-0 / 3960921950
• ISBN-13: 978-3-96092-195-0 / 9783960921950