Die Eigenbedarfskündigung durch juristische Personen und Personengesellschaften (eBook)

Dominik Regelsberger (Autor)

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2018 | 1. Auflage
208 Seiten
Mohr Siebeck (Verlag)
978-3-16-155962-4 (ISBN)

Infos

Kann eine Gesellschaft ein Mietverhältnis unter Berufung auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters kündigen? Wie verhält es sich bei juristischen Personen? Dominik Regelsberger setzt sich mit den bislang vertretenen Meinungen kritisch auseinander und stellt fest, dass diese Ansichten zum einen dogmatische Schwächen aufweisen und zum anderen zu uneinheitlichen und systematisch fragwürdigen Ergebnissen führen. Er erarbeitet einen neuen Ansatz, bei dem er neben gesellschaftsrechtlichen Aspekten das familiäre Verhältnis zwischen dem Vermieter und der Bedarfsperson als entscheidendes Merkmal heranzieht. Zudem entwickelt er einen Maßstab, der auch bei juristischen Personen und Gesellschaften die Feststellung des Bestehens eines solchen Verhältnisses ermöglicht. Die aus der Anwendung dieser Lösung resultierenden Ergebnisse stellt der Verfasser anhand einiger Beispiele aus der Praxis dar.

Geboren 1991; Studium der Rechtswissenschaften an der LMU München; 2015 Erstes juristisches Staatsexamen in München; seit 2015 Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Internationales Privatrecht und Rechtsvergleichung an der LMU München (Prof. Dr. Stephan Lorenz); 2017 Promotion; seit 2017 Rechtsreferendariat am LG München I.

Inhalt

Cover 1
Vorwort 8
Inhaltsübersicht 10
Inhaltsverzeichnis 12
§ 1 Einleitung ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 20
§ 2 Relevante Personenmehrheiten auf Vermieterseite 24
A. Mehrheit natürlicher Personen 24
B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts 27
I. Rechtsfähigkeit der GbR 27
1. Traditionelle Lehre vom Sondervermögen (individualistische Theorie) 27
2. Kritik 28
3. Theorie von der kollektiven Einheit (Gruppenlehre) 28
4. Kritik an dem Begriff der Teilrechtsfähigkeit 29
5. Gesellschaftsvermögen als Bedingung für die Rechtsfähigkeit? 31
6. Ergebnis 32
II. Rechtsnatur der GbR 32
1. Gesellschaftsrechtlicher Dualismus 33
2. Einheitslehre 33
3. Kritik und Stellungnahme 34
a) Verschiedenheit der Haftungssysteme 34
b) Verschiedenheit der Auswirkungen des Mitgliederwechsels 35
c) Verschiedenheit der Vermögensstruktur 36
d) Verschiedenheit der Gründung und Verleihung von Rechtssubjektivität 37
e) Ergebnis 37
III. „Die“ GbR in der Mietrechtspraxis 39
1. Kleine und mittlere Gesellschaften bürgerlichen Rechts am Beispiel der Familien-GbR und Grundstücksgesellschaften nach dem sog. Münchener Modell 39
a) Familien-GbR 39
b) Grundstücks-GbR am Beispiel des sog. Münchener Modells 41
2. Große Gesellschaften bürgerlichen Rechts am Beispiel der Publikums-GbR als Immobilieninvestment 41
3. Ergebnis 42
C. Offene Handelsgesellschaft 43
D. Kommanditgesellschaft 44
I. Familien-KG 44
II. Publikums-KG 45
E. Verein und Genossenschaft 46
F. Stiftung 47
G. Aktiengesellschaft (AG) und Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) 49
H. Ergebnis 51
§ 3 Eigenbedarf i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB 54
A. Historie des Eigenbedarfs in Deutschland ab dem 19. Jahrhundert ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 54
I. Historie des Eigenbedarfs im bürgerlichen Recht vor 1949 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 55
1. Eigenbedarf vor 1900 55
2. Eigenbedarfskündigung mit Inkrafttreten des BGB 57
3. Auswirkungen des ersten Weltkriegs 57
4. Mieterschutzgesetz, 1923 58
5. Neubekanntmachung des MSchG, 1928 60
6. Eigenbedarf während der Zeit des „Dritten Reichs“ 60
II. Eigenbedarf in beiden deutschen Staaten nach der Teilung ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 61
1. Eigenbedarf in der DDR 61
2. Eigenbedarf in der Bundesrepublik Deutschland 62
a) Im Zeitraum 1949–1971 62
b) Ab 1971 64
c) Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts v. 1.8.1985 65
d) Entwicklung von 1985 bis zur Wiedervereinigung 1990 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 66
III. Entwicklung seit der Wiedervereinigung 1990 bis heute 66
1. Maßnahmen des Gesetzgebers 66
2. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts v. 26.5.1993 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 66
IV. Ergebnis 68
B. Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB 69
1. Überblick 69
2. Tatbestandsmerkmale des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Einzelnen 70
a) Bedarfspersonen 70
b) Bedarfsgrund 72
aa) „Benötigen“ i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB 72
bb) Maßgebliche Zeitpunkte und Wegfall des Bedarfsgrundes 73
(1) Vorliegen des Bedarfsinteresses im Moment des Zugangs der Kündigung 73
(2) Wegfall des Bedarfsgrundes und maßgeblicher Zeitpunkt 74
(aa) Meinungsspektrum 74
(bb) Stellungnahme 75
cc) Dogmatische Konsequenz 76
dd) Angebotslösung 77
c) Einflüsse von Treu und Glauben auf die Eigenbedarfskündigung, § 242 BGB 78
C. Kündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB 79
I. Verhältnis des § 573 Abs. 1 zu Abs. 2 BGB 80
II. Anforderungen an ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB 80
1. Abstrakte Anforderungen an ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB 80
2. Betriebsbedarf 81
3. Unterschied zu einer Eigenbedarfskündigung einer Personenmehrheit 84
§ 4 Eigenbedarf der Personenmehrheiten 86
A. Eigenbedarf einfacher Vermietermehrheiten am Beispiel der Bruchteilsgemeinschaft i. S. d. §§ 741 ff. BGB 86
I. Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung 86
1. Eigenbedarf wenigstens eines Vermieters genügt 87
2. Eigenbedarf aller Vermieter erforderlich 87
II. Stellungnahme 87
1. Wortlaut 87
2. Systematik 88
3. Sinn, Zweck und Wille des Gesetzgebers 89
III. Ergebnis 90
B. Eigenbedarf der juristischen Person 90
I. Grundlagen 90
II. GmbH 91
1. Tankstellen-Fall 92
2. Wohnungsverwaltung 92
3. Susi-P.-Familien-GmbH 93
4. Ergebnis 93
III. Genossenschaft 94
IV. Stiftung 96
1. Anwendbarkeit der Grundsätze des Betriebsbedarfs auf die Familienstiftung 97
2. Übertragung der für den Betriebsbedarf entwickelten Kriterien auf die Familienstiftung 98
3. Ergebnis 99
V. Körperschaft öffentlichen Rechts (Diakonie-Urteil) 100
1. Allgemeingültigkeit der aufgestellten Kriterien 102
2. Kritik 103
3. Ergebnis 104
VI. Ergebnis zum Eigenbedarf der juristischen Person 105
C. Eigenbedarf der Gesellschaft bürgerlichen Rechts 105
I. Entwicklung der Rechtsprechung bis 2016 106
1. Entscheidung aus dem Jahre 2007 106
a) Sachverhalt 106
b) Auswirkungen des Versterbens des Begünstigten während des laufenden Verfahrens ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 106
c) Zurechnung des Eigenbedarfs bei der GbR ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 107
d) Unterschied zwischen GbR und juristischer Person ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 107
e) Gründe für die Zurechnung bei der GbR ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 107
aa) Gesteigerter persönlicher Bezug der Gesellschafter zur GbR? 107
bb) GbR als Gesamthand? 108
cc) Wertender Vergleich von einfacher Vermietermehrheit mit der GbR (Zufallsargument) ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 108
f) Einschränkung: Zurechnung nur bei personalistischer Prägung? 109
g) Einschränkung: Eigenbedarf aller Gesellschafter erforderlich? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 109
h) Einschränkung: Gesellschaftszugehörigkeit bereits bei Abschluss des Mietvertrages erforderlich 110
i) Zusammenfassung 110
2. Entscheidung aus dem Jahre 2009 111
a) Kritik des Berufungsgerichts an der bisherigen Rechtsprechung des BGH 111
b) Urteil des BGH aus 2009 112
3. Entscheidung aus dem Jahre 2011 113
a) Sachverhalt 113
b) Bestätigung und Korrektur der bisherigen Rechtsprechung 113
II. Entscheidung aus dem Jahre 2016 114
1. Sachverhalt 114
2. Argumentation des Berufungsgerichts 115
a) Kritik an dem Gleichstellungsargument 115
aa) Bewusste Entscheidung für Vermietung als GbR ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 115
bb) Eigenbedarfsrisiko bei Vermietung durch eine GbR ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 116
cc) Realisierung des erhöhten Kündigungsrisikos bei der GbR 116
b) Konsequenzen 116
3. Urteil des BGH 117
a) Interessen der hinter der Gesellschaft stehenden Personenmehrheit bei Gesamthand nicht völlig unbeachtlich 117
b) Argumente gegen eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die GbR 118
aa) Konsequenzen aus dem Urteil zur Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR für die Annahme einer Analogie 118
bb) Überzeugungskraft der vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen 119
cc) Zwischenergebnis 120
c) Argumente für eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die GbR 121
aa) Gesetzeslücke 121
(1) Rechtsprechung ARGE weißes Ross – Anerkennung der „Teilrechtsfähigkeit“ 121
(2) Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB als Argument für Analogie 122
bb) Planwidrigkeit 122
(1) Rückschlüsse aus der Gesetzesbegründung zum Mietrechtsreformgesetz 122
(2) Rückschlüsse aus dem Verfahren zum Mietrechtsänderungsgesetz 123
cc) Vergleichbare Interessenlage 123
dd) Ausschluss der analogen Anwendung bei der Publikums-GbR 124
4. Zusammenfassung 125
III. Würdigung 126
1. Abkehr vom Zufallsargument 126
2. Planwidrige Regelungslücke 127
a) Eingriff in Art. 14 GG durch Analogie 128
b) Voraussetzungen für analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht gegeben 129
c) Methodik 130
d) In Bezug auf den vorliegenden Fall 131
aa) Fehlen einer Regelungslücke 131
bb) Würdigung der Umstände des Einzelfalls kein Argument für Analogie 132
(1) Verweis auf Diakonie-Urteil 132
(2) Urteil v. 29.3.2017 zur Mischnutzung als berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB 133
(3) Stellungnahme 134
(4) Zwischenergebnis 136
(5) Bedeutung der „Würdigung der Umstände des Einzelfalles“ 137
e) Zwischenergebnis 138
3. Verweise auf ARGE-Entscheidung (Anerkennung Rechtsfähigkeit) und vergleichbare Interessenlage mit der Bruchteils- oder Erbengemeinschaft 140
4. Vergleich von GbR mit Bruchteils bzw. Erbengemeinschaft 143
a) Änderung der dogmatischen Grundlagen in Bezug auf Eigenbedarf der GbR-Gesellschafter infolge der Anerkennung der Rechtsfähigkeit 144
b) Vermieterstellung der Gesellschafter 145
c) Verweis auf undurchsichtige Strukturen auch bei Bruchteils- und Erbengemeinschaften 146
d) Ausschluss der analogen Anwendung auf die Publikums-GbR 148
IV. Ergebnis 150
D. Eigenbedarf der Personenhandelsgesellschaften 152
I. Fallbeispiel zur oHG 152
1. Sachverhalt 152
2. Beurteilung durch das entscheidende Gericht 153
II. Fallbeispiel zur KG 153
1. Sachverhalt 153
2. Lösung der Rechtsprechung 154
a) Keine Gleichbehandlung mit der GbR 154
b) Kein Betriebsbedarf 155
III. Kritik der Literatur 155
IV. Korrektur im jüngsten GbR-Urteil aus 2017 156
V. Kritik 157
VI. Ergebnis 160
E. Lösungsansätze der Literatur 160
I. Persönliche Beziehung der Gesellschafter zur Gesellschaft ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 161
II. Überschaubarkeit des Gesellschafterbestandes und Auftreten unter eigenem Namen ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 162
III. Gleichbehandlung mit juristischer Person: Betriebsbedarf i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 163
1. Vorzüge ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 164
2. Kritik ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 165
F. Eigener Lösungsvorschlag – § 573 Abs. 1 S. 1 BGB 167
I. Hinter dem Regelbeispiel des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stehende Wertungen 168
1. Notwendigkeit der Berücksichtigung der Wertungen des Regelbeispiels im Rahmen der Generalklausel 168
2. Wertungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB 168
II. Übertragung auf die Generalklausel 170
1. Maßgeblichkeit des Gesellschaftszwecks 170
2. Maßgeblichkeit der Mitgliederstruktur 172
a) Entgegenstehen des gesellschaftsrechtlichen Trennungsprinzips 173
aa) Grundlagen des gesellschaftsrechtlichen Trennungsprinzips 173
bb) Durchbrechung des Trennungsprinzips nach der Normanwendungs- bzw. Normzwecklehre 175
cc) Durchbrechung des Trennungsprinzips nach den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen 176
dd) Zwischenergebnis 177
b) Maßstab zur Bestimmung eines relevanten Mitgliederinteresses 178
c) Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Mitglieds der juristischen Person 178
d) Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Angehörigen eines Mitglieds der juristischen Person 181
3. Angaben hierzu in der Kündigungserklärung 181
III. Überprüfung der Kriterien anhand typischer Verbandsstrukturen 182
1. Stiftungen 182
2. Familien-Gesellschaften 183
a) Familien-GbR 183
b) Familien-Gesellschaften in der Rechtsform einer Handelsgesellschaft (oHG, KG) 184
3. Grundstückserwerbs-Gesellschaften 185
4. Publikums-Gesellschaft 187
5. GmbH am Beispiel der Susi-P-GmbH 188
IV. Würdigung der vorgeschlagenen Lösung 189
§ 5 Zusammenfassung und Ergebnisse 192
Literaturverzeichnis 196
Sachregister 208

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 1.5.2018
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Recht / Steuern ► Privatrecht / Bürgerliches Recht
• ISBN-10: 3-16-155962-2 / 3161559622
• ISBN-13: 978-3-16-155962-4 / 9783161559624