Praxishandbuch Wohnungseigentum (eBook)
521 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-15230-0 (ISBN)
Rudolf Stürzer arbeitet seit über 30 Jahren als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Er ist erfolgreicher Autor der Haufe Group, u.a. der Fachbücher 'Vermieter-Lexikon', 'Mietrecht für Vermieter von A-Z', 'Praxishandbuch Wohnungseigentum', 'Vermieter-Praxishandbuch' und 'Einbruchsicherung - So schützen Eigentümer, Vermieter und Mieter ihre Immobilie'.
Rudolf Stürzer Rudolf Stürzer arbeitet seit über 30 Jahren als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Er ist erfolgreicher Autor der Haufe Group, u.a. der Fachbücher "Vermieter-Lexikon", "Mietrecht für Vermieter von A-Z", "Praxishandbuch Wohnungseigentum", "Vermieter-Praxishandbuch" und "Einbruchsicherung - So schützen Eigentümer, Vermieter und Mieter ihre Immobilie". Georg Hopfensperger Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher. Melanie Sterns-Kolbeck Melanie Sterns-Kolbeck ist Rechtsanwältin und für Haus+Grund München tätig. Detlef Sterns Detlef Sterns ist Rechtsanwalt bei Haus+Grund München. Er hat sich auf das WEG-Recht spezialisiert. Claudia Finsterlin Claudia Finsterlin (vormals Ziegelmayer) ist Fachanwältin für Steuerrecht und Partnerin in der Kanzlei Finsterlin & Hopfensperger in München. Sie ist seit über 25 Jahren Beraterin im Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. mit Schwerpunkt Erb- und Steuerrecht. Sie verfügt daher über langjährige Erfahrungen rund um das Thema Immobilie und Steuern. Über Ihre Tätigkeit als Rechtsanwältin und Beraterin hat die Autorin umfangreiches Praxiswissen im Umgang mit Behörden und Gerichten. Sie verfügt außerdem über eine langjährige Seminarerfahrung und ist Autorin zahlreicher Publikationen und Fachbücher.
Vorwort
Was bringt die WEG-Reform 2020?
Grundbegriffe des Wohnungseigentums
- Warum Wohnungseigentum?
- Wohnungs- und Teileigentum
- Gemeinschaftseigentum
- Sondereigentum
- Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonderoder Gemeinschaftseigentum?
- Wie entsteht Wohnungseigentum? Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
- Regelungsinstrumente
- Sondernutzungsrecht Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
- Rechte der Wohnungseigentümer
- Pflichten der Wohnungseigentümer
- Bauliche Veränderungen
- Grundsätze zur Neuregelung bei den Kosten und Nutzen baulicher Veränderung (§ 21 WEG)
- Lasten und Kosten des Wohnungseigentums
- Bewirtschaftungskosten
- Erhaltungsmaßnahmen
- Der Kostenverteilungsschlüssel
- Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen
- Das neue Abrechnungswesen - die drei Ziele des Gesetzgebers
- Beschlussfassung
- Die Jahresabrechnung
- Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen
- Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht
- Die Entlastung des Verwalters
- Die Entlastung des Verwaltungsbeirats
- Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung
- Vermögensbericht
- Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel? Die Wohnungseigentümerversammlung
- Einberufung der Eigentümerversammlung
- Das Stimmrecht in der Versammlung
- Regelungen zur Vertretung in der Eigentümerversammlung
- Virtuelle Teilnahme an Versammlungen
- Teilnahme Dritter an der Versammlung
- Ablauf der Eigentümerversammlung
- Nach der Versammlung - das Protokoll
- Die Beschlusssammlung
- Der Beschluss Rechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz
- Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Haftung
- Insolvenz Verwalter und Verwaltungsbeirat
- Wer kann zum Verwalter bestellt werden?
- Wie wird der Verwalter bestellt?
- Verwaltervertrag
- Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags
- Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- Haftung des Verwalters
- Verwaltungsbeirat Die vermietete Eigentumswohnung
- Gestaltung des Mietvertrags
- Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten
- Behebung von Mängeln
- Modernisierung des Gemeinschaftseigentums
- Anspruch des Mieters auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen
- Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses
- Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/Garage an verschiedeneDas wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht
- Das Wichtigste im Überblick
- Anfechtungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG)
- Beschlussersetzungsklage
- Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses
- Beseitigungsklage bei baulichen Veränderungen
- Abwehr von Beeinträchtigungen durch Unterlassungsklage
- Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen
- Bestellung eines Verwalters
- Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten
- Die Kostenlast des Verwalters
- Verspätete Erstellung des Protokolls der Eigentümerversammlung
- Streitwert
- Berufung/Revision
- Exkurs: Wiedereinsetzung in den vorigen Stand
- Einstweiliger Rechtsschutz
- Entziehung des Wohnungseigentums
- Protokollberichtigung Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung
- Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit
- Besichtigung der Eigentumswohnung
- Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung
- Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen
- Kaufvertrag der Eigentumswohnung Steuern bei Wohnungs- und Teileigentum
- Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/Eigenheimzulagengesetz
- Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungsgebieten
- Die vermietete Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit
- Veräußerung der Eigentumswohnung bzw.
1 Was bringt die WEG-Reform 2020?
Nach nunmehr zwei Jahren Beratungen wurde die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auf den Weg gebracht und am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I 2020, S. 2187). Zum 1.12.2020 traten die Neuerungen in Kraft. Waren es ursprünglich einzelne Themenbereiche wie Elektromobilität oder Barrierefreiheit, die eingearbeitet werden sollten, ist diese WEG-Reform nun zu einem Rundumschlag geworden. Das Wohnungseigentumsgesetz entstand erstmals im Jahr 1951, erfuhr eine Novelle im Jahr 2007 und mit der umfangreichen Reform 2020 kann man sagen: Alles ist neu. Mit ihr findet ein Systemwechsel statt und die Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft werden völlig neu geordnet. Zwar war seit der Rechtsprechung des BGH im Jahr 2005 anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist, doch nun ist gesetzlich geregelt, dass die zentrale Figur der Verband, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Die Eigentümer, der Verwalter und der Beirat stellen die Organe dar.
Die wesentlichen Änderungen in Überblick
Nach bisher geltendem Recht war es nicht möglich, das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken, etwa auf Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge im Freien. Sollte einzelnen Wohnungseigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht an diesen Flächen zugewiesen werden, wurden in der Praxis sogenannte Sondernutzungsrechte begründet. Nun gilt, dass Sondereigentum an Freiflächen begründet werden kann. Stellplätze gelten ebenfalls als Räume (§ 3 WEG).
Bestehen in Teilungserklärungen Öffnungsklauseln, so sind diesbezüglich gefasste Beschlüsse in das Grundbuch einzutragen (§ 5 Abs. 4, 7 WEG), um für Rechtsnachfolger Rechtssicherheit zu schaffen. Dies gilt auch für Altbeschlüsse und insbesondere für Veräußerungsbeschränkungen sowie die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden. Für die Eintragung von Altbeschlüssen gilt eine Frist bis 31.12.2025. Achtung: Die Eintragung von Beschlüssen gilt nur für vereinbarte Öffnungsklauseln und nicht für gesetzliche Öffnungsklauseln. Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Regelung gefasst werden, werden nur in die Beschlusssammlung eingetragen!
Die Reform schafft Rechtssicherheit in der Begründungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn insbesondere beim Erwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anwendbar sind, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht und wer zu welchem Zeitpunkt ihr Mitglied wird. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun gesetzlich geregelt. Bereits im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als sogenannte Ein-Personen-Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Geregelt wird auch, unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber schon vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch berechtigt ist, sich wie ein Wohnungseigentümer an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen (§ 8 Abs. 3 WEG). Hierzu muss ein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums gegen den teilenden Eigentümer vorliegen, der mit einer Vormerkung gesichert ist, und der Besitz muss übergeben worden sein.
Der Verband als zentrale Figur verwaltet nun das gemeinschaftliche Eigentum (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Bruchteilsgemeinschaft aller Wohnungseigentümer hat keine Bedeutung mehr. Im Außenverhältnis wird der Verband durch den Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Diese Vertretungsmacht ist umfassend und unbeschränkbar. Eine Ausnahme gilt für Grundstückskaufverträge und Darlehen. Im Innenverhältnis sind Begrenzungen und Erweiterungen durch Beschluss möglich. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitzende die WEG (§ 9b Abs. 2 WEG). Die einzelnen Eigentümer haben Mitwirkungsrechte und -pflichten durch Beschlussfassung (§ 19 Abs. 1 WEG). Der Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich nunmehr gegen den Verband und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer. So richtet sich beispielsweise der Anspruch auf eine ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gegen den Verband und kann ggf. im Wege einer Beschlussersetzungsklage gegen diesen durchgesetzt werden.
Das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), wurde nun gesetzlich normiert. Auch dieses Recht muss gegenüber dem Verband und nicht gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Die Geltendmachung von bisherigen Individualansprüchen, zum Beispiel die Beseitigung einer baulichen Veränderung oder die Unterlassung einer zweckfremden Nutzung des Sondereigentums, obliegt künftig nur noch dem Verband und nicht mehr dem einzelnen Eigentümer. Eine Unterscheidung zwischen geborenen und gekorenen Kompetenzen (»An-sich-Ziehen«) findet nicht mehr statt. Eine Ausnahme soll für die Ansprüche gegenüber dem Bauträger gelten und die bisherige Rechtsprechung des BGH fortgelten.
Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt. Er vertritt künftig die WEG gegenüber dem Verwalter und »überwacht« diesen. Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist nunmehr flexibel und die Haftung des Beirats wird im Fall der unentgeltlichen Tätigkeit auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG). Die Frage, wie viel Aufwandspauschale für den Verwaltungsbeirat als angemessen erachtet wird, hat die Rechtsprechung zu klären.
Die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer erweitern sich. Grundsätzlich kann künftig alles, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden (§ 19 Abs. 1 WEG). Wie weit das gehen kann, wird in Zukunft die Rechtsprechung herausbilden. Besonderheiten gelten bei den baulichen Veränderungen.
Der Verwalter benötigt fortan eine Zertifizierung (§ 26a WEG). Einzelheiten hierzu wird eine Rechtsverordnung regeln und es gelten Übergangsregeln, bis zu welchem Zeitpunkt die Verwalter ihre Zertifizierung nachholen können. Für einen bereits am 1.12.2020 bestellten Verwalter gilt jedenfalls eine Übergangsfrist von dreieinhalb Jahren, bis er seine Zertifizierung erbringen muss.
Der Aufgaben- und Befugniskreis des Verwalters wird in § 27 WEG neu definiert. Danach darf der Verwalter alles, was untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, sowie das, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über »gewöhnliche« Maßnahmen entscheiden können, die eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern. Inwieweit eine Maßnahme als gewöhnlich anzusehen ist, soll sich aus Größe und Art der Anlage ergeben. Bei dieser Änderung des Gesetzestextes ist davon auszugehen, dass die bisherigen Aufgaben des Verwalters fortgelten sollen. Die Rechte und Pflichten können durch Beschluss eingeschränkt oder erweitert werden.
Eine wesentliche Änderung bringt § 26 Abs. 3 WEG und zwar, dass der Verwalter durch Beschluss jederzeit abberufen werden kann und ein Vertrag mit dem Verwalter spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung endet. Gegen diesen Abberufungsbeschluss steht dem Verwalter kein Anfechtungsrecht mehr zu, es sei denn, er ist selbst Eigentümer.
Für Eigentümerversammlungen gilt künftig, dass diese auch in Textform – damit auch grundsätzlich per E-Mail, SMS oder Whatsapp – einberufen werden können. Die Einberufungsfrist wurde auf drei Wochen verlängert. Wesentlich zu beachten gilt, dass künftig jede Versammlung ohne Rücksicht auf die erschienenen oder vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig ist. Für Vollmachten reicht ebenfalls die Textform aus.
Die digitale Welt hält auch bei den Eigentümerversammlungen Einzug und künftig soll die virtuelle Teilnahme an Versammlungen ermöglicht werden (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Hierüber muss beschlossen werden und die Versammlung darf nicht ausschließlich virtuell sein, das heißt, es muss nach wie vor eine Präsenzversammlung stattfinden. Zwar hat die virtuelle Versammlung gerade in Corona-Zeiten einen besonderen Anreiz, jedoch muss eine voreilige Umstellung auf dieses Format mit großer Vorsicht bedacht werden. Es sollte ggf. abgewartet werden, bis Anbieter entsprechende sichere technische Systeme hierfür entwickelt haben. Zu klären bleibt, ob eine aktive oder nur passive Teilnahme lediglich...
| Erscheint lt. Verlag | 11.5.2021 |
|---|---|
| Reihe/Serie | Haufe Fachbuch |
| Verlagsort | Freiburg |
| Sprache | deutsch |
| Themenwelt | Recht / Steuern ► Privatrecht / Bürgerliches Recht ► Sachenrecht |
| Schlagworte | Eigentümer • Eigentumswohnung • Immobilien • Immobilienrecht • WEG-Reform • Wohnungen • Wohnungseigentum • Wohnungseigentumsrecht • Wohnungseigentumsreform |
| ISBN-10 | 3-648-15230-0 / 3648152300 |
| ISBN-13 | 978-3-648-15230-0 / 9783648152300 |
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