Praxishandbuch Wohnungseigentum (eBook)
512 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-17597-2 (ISBN)
Rudolf Stürzer arbeitet seit über 30 Jahren als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Er ist erfolgreicher Autor der Haufe Group, u.a. der Fachbücher 'Vermieter-Lexikon', 'Mietrecht für Vermieter von A-Z', 'Praxishandbuch Wohnungseigentum', 'Vermieter-Praxishandbuch' und 'Einbruchsicherung - So schützen Eigentümer, Vermieter und Mieter ihre Immobilie'.
Rudolf Stürzer Rudolf Stürzer arbeitet seit über 30 Jahren als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Er ist erfolgreicher Autor der Haufe Group, u.a. der Fachbücher "Vermieter-Lexikon", "Mietrecht für Vermieter von A-Z", "Praxishandbuch Wohnungseigentum", "Vermieter-Praxishandbuch" und "Einbruchsicherung - So schützen Eigentümer, Vermieter und Mieter ihre Immobilie". Georg Hopfensperger Georg Hopfensperger ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, berät als freier Mitarbeiter des Haus- und Grundbesitzervereins München in Mietrechtsfragen und ist Autor zahlreicher Fachbücher. Melanie Sterns-Kolbeck Melanie Sterns-Kolbeck ist Rechtsanwältin und für Haus+Grund München tätig. Detlef Sterns Detlef Sterns ist Rechtsanwalt bei Haus+Grund München. Er hat sich auf das WEG-Recht spezialisiert. Claudia Finsterlin Claudia Finsterlin (vormals Ziegelmayer) ist Fachanwältin für Steuerrecht und Partnerin in der Kanzlei Finsterlin & Hopfensperger in München. Sie ist seit über 25 Jahren Beraterin im Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. mit Schwerpunkt Erb- und Steuerrecht. Sie verfügt daher über langjährige Erfahrungen rund um das Thema Immobilie und Steuern. Über Ihre Tätigkeit als Rechtsanwältin und Beraterin hat die Autorin umfangreiches Praxiswissen im Umgang mit Behörden und Gerichten. Sie verfügt außerdem über eine langjährige Seminarerfahrung und ist Autorin zahlreicher Publikationen und Fachbücher.
1 Überblick zum Wohnungseigentumsgesetz und zur letzten Reform (1.12.2020)
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde im Jahr 1951 geschaffen, um den dringend notwendigen Wohnungsbau zu stärken und breiten Bevölkerungsschichten den Erwerb eines Eigenheims zu ermöglichen. In den Jahren 1973 und 2007 wurde das WEG reformiert. Die grundlegende Reform im Jahr 2007 betraf im Wesentlichen die Ausweitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, Änderungen im Verfahrensrecht und die Regelung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auch diese grundlegende Reform hat es nicht geschafft, alle Regelungslücken zu schließen.
Die Rechtsprechung hat vieles geklärt, jedoch sind zahlreiche Fragen immer noch offen. Zudem ist es von Zeit zu Zeit schlichtweg erforderlich, Gesetze an den Wandel und den Fortschritt der Technik und in der Gesellschaft anzupassen. Für das Erreichen der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Zusätzlich zu den Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zur energetischen Sanierung verlangt auch das Errichten von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz. Diese Ziele sollte die zum 1.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform umsetzen. Mit dem umfangreichen Vorhaben im Jahr 2020 wurde, so kann man sagen, »alles neu«. Es fand ein Systemwechsel statt und die Rechtsbeziehungen in der Gemeinschaft wurden völlig neu geordnet. Zwar war seit der Rechtsprechung des BGH im Jahr 2005 bereits anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist, doch nun ist gesetzlich geregelt, dass die zentrale Figur der Verband, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Die Eigentümer, der Verwalter und der Beirat stellen die Organe dar.
Überblick über die wesentlichen Änderungen
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Nach bisher geltendem Recht war es nicht möglich, das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken, etwa auf Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge im Freien. Sollte einzelnen Wohnungseigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht an diesen Flächen zugewiesen werden, wurden in der Praxis sogenannte Sondernutzungsrechte begründet. Neu gilt nunmehr, dass Sondereigentum auch an Freiflächen begründet werden kann. Stellplätze gelten auch als Räume (§ 3 WEG).
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Bestehen in Teilungserklärungen Öffnungsklauseln, so sind diesbezüglich gefasste Beschlüsse in das Grundbuch einzutragen (§ 5 Abs. 4, 7 WEG), um für Rechtsnachfolger Rechtssicherheit zu schaffen. Dies gilt auch für Altbeschlüsse und insbesondere für Veräußerungsbeschränkungen und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden. Für die Eintragung von Altbeschlüssen gilt eine Frist bis 31.12.2025. Achtung! Die Eintragung von Beschlüssen gilt nur für vereinbarte Öffnungsklauseln und nicht gesetzliche Öffnungsklauseln. Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Regelung gefasst werden, werden nur in die Beschlusssammlung eingetragen.
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Die Reform schafft Rechtssicherheit in der Begründungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn insbesondere beim Erwerb des Wohnungseigentums vom Bauträger stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Vorschriften des WEG anwendbar sind, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht und wer zu welchem Zeitpunkt ihr Mitglied wird. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun gesetzlich geregelt. Bereits im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als sogenannte Ein-Personen-Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Geregelt wird auch, unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber schon vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch berechtigt ist, sich wie ein Wohnungseigentümer an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen (§ 8 Abs. 3 WEG). Hierzu muss ein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums gegen den teilenden Eigentümer vorliegen, der mit einer Vormerkung gesichert ist, und der Besitz muss übergeben worden sein.
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Der Verband als zentrale Figur verwaltet nun das gemeinschaftliche Eigentum (18 Abs. 1 WEG). Die Bruchteilsgemeinschaft aller Wohnungseigentümer hat keine Bedeutung mehr. Im Außenverhältnis wird der Verband durch den Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Diese Vertretungsmacht ist umfassend und unbeschränkbar. Eine Ausnahme gilt für Grundstückskaufverträge und Darlehen. Im Innenverhältnis sind Begrenzungen und Erweiterungen durch Beschluss möglich. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitzende die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Die einzelnen Eigentümer haben Mitwirkungsrechte und -pflichten durch Beschlussfassung (§ 19 Abs. 1 WEG). Der Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich nunmehr gegen den Verband und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer. So richtet sich beispielsweise der Anspruch auf eine ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gegen den Verband und kann ggf. im Wege einer Beschlussersetzungsklage gegen diesen durchgesetzt werden. Das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), wurde nun gesetzlich normiert. Auch dieses Recht muss gegenüber dem Verband und nicht gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden. Die Geltendmachung von bisherigen Individualansprüchen, zum Beispiel die Beseitigung einer baulichen Veränderung oder Unterlassung einer zweckfremden Nutzung des Sondereigentums, obliegt künftig nur noch dem Verband und nicht mehr dem einzelnen Eigentümer. Eine Unterscheidung zwischen geborenen und gekorenen Kompetenzen (An-sich-Ziehen) findet nicht mehr statt. Eine Ausnahme soll für die Ansprüche gegenüber dem Bauträger gelten und die bisherige Rechtsprechung des BGH hierzu fortgelten.
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Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt. Er vertritt künftig die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter und »überwacht« diesen. Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist nunmehr flexibel und die Haftung des Beirats wird im Fall der unentgeltlichen Tätigkeit auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG).
Die Frage, wie viel Aufwandspauschale für den Verwaltungsbeirat noch als unentgeltlich erachtet werden wird, hat die Rechtsprechung zu klären.
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Die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer erweitern sich. Grundsätzlich kann künftig alles, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden (§ 19 Abs. 1 WEG). Wie weit das gehen wird, wird in Zukunft die Rechtsprechung herausbilden. Besonderheiten gelten jedoch bei den baulichen Veränderungen.
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Der Verwalter benötigt fortan eine Zertifizierung (§ 26a WEG). Einzelheiten hierzu wird noch eine Rechtsverordnung regeln und es gibt Übergangsregeln, bis zu welchem Zeitpunkt die Verwalter ihre Zertifizierung nachholen können. Für einen bereits am 1.12.2020 bestellten Verwalter gilt jedenfalls eine Übergangsfrist von 3,5 Jahren, bis er seine Zertifizierung erbringen muss.
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Der Aufgaben- und Befugniskreis des Verwalters wird in § 27 WEG neu definiert. Danach darf der Verwalter alles, was untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, sowie das, was zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über »gewöhnliche« Maßnahmen entscheiden können, die eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern. Inwieweit eine Maßnahme als gewöhnlich anzusehen ist, soll sich aus Größe und Art der Anlage ergeben. Bei dieser Änderung des Gesetzestextes ist davon auszugehen, dass die bisherigen Aufgaben des Verwalters fortgelten sollen. Die Rechte und Pflichten können aber durch Beschluss eingeschränkt oder erweitert werden.
Eine wesentliche Änderung bringt § 26 Abs. 3 WEG: Der Verwalter kann durch Beschluss jederzeit abberufen werden und ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Gegen diesen Abberufungsbeschluss steht dem Verwalter kein Anfechtungsrecht mehr zu, es sei denn, er ist selbst Eigentümer.
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Für Eigentümerversammlungen gilt künftig, dass diese auch in Textform – damit auch grundsätzlich per E-Mail, SMS oder WhatsApp – einberufen werden können. Die Einberufungsfrist wurde auf drei Wochen verlängert. Wesentlich zu beachten gilt, dass künftig jede Versammlung ohne Rücksicht auf die erschienenen oder vertretenen Miteigentumsanteile (MEA) beschlussfähig ist. Für Vollmachten reicht ebenfalls die Textform aus.
Die digitale Welt hält auch bei den Eigentümerversammlungen Einzug, künftig soll die virtuelle Teilnahme an Versammlungen ermöglicht werden (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Hierüber muss beschlossen werden und die Versammlung darf nicht ausschließlich virtuell sein, das heißt, es muss nach wie vor eine Präsenzversammlung stattfinden. Zwar hatte die virtuelle Versammlung gerade in Corona-Zeiten einen besonderen Anreiz, jedoch muss eine voreilige Umstellung auf virtuelle Versammlungen mit großer Vorsicht bedacht und ggf. abgewartet werden, bis hierzu Anbieter die entsprechenden sicheren technischen Systeme entwickelt haben. Derzeit laufen zu dieser Thematik Lesungen im Bundestag. Nach einem neuen Gesetzentwurf sollen Wohnungseigentümergemeinschaften künftig Eigentümerversammlungen rein virtuell durchführen können, wenn eine Dreiviertelmehrheit dies beschließt. Genaueres war zum Redaktionsschluss noch nicht bekannt. Zu klären ist unter anderem, ob eine aktive oder nur passive Teilnahme lediglich mit Stimmabgabe angeboten wird. Weiterhin sind Fragen...
| Erscheint lt. Verlag | 15.3.2024 |
|---|---|
| Reihe/Serie | Haufe Fachbuch |
| Verlagsort | Freiburg |
| Sprache | deutsch |
| Themenwelt | Recht / Steuern ► Privatrecht / Bürgerliches Recht ► Sachenrecht |
| Schlagworte | Eigentümer • Eigentumswohnung • Finsterlin • Haus + Grund • Hopfensperger • Immobilien • Immobilienrecht • sterns • Sterns-Kolbeck • Stürzer • WEG-Reform • Wohnungen • Wohnungseigentum • Wohnungseigentumsrecht • Wohnungseigentumsreform |
| ISBN-10 | 3-648-17597-1 / 3648175971 |
| ISBN-13 | 978-3-648-17597-2 / 9783648175972 |
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