Mietverhältnisse mit Sozialleistungsempfängern und Behörden - inkl. Arbeitshilfen online (eBook)

Michael Baczko (Autor)

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2016 | 1. Auflage
232 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-08310-9 (ISBN)

Infos

Dieses Buch hilft Vermietern, mit ihren Mietern beim Jobcenter oder dem Sozialhilfeträger Unterkunftskosten durchzusetzen. Es zeigt, wie Sie erreichen können, daß die Unterkunftskosten ohne Umwege über den Mieter direkt vom Jobcenter oder dem Sozialhilfeträger an Sie gezahlt werden. Antragsmuster, konkrete Ratschläge und Handlungsanweisungen helfen Ihnen, Ihre berechtigten Ansprüche durchzusetzen. Inhalt: - Sozialrecht: Leistungen und Leistungsträger - Typische Probleme mit Behörden bei der Leistungsgewährung - Spannungsverhältnis Mieter - Vermieter - Behörde - Mieterhöhung und Betriebskosten, Umgang mit Mietschulden und Zwangsräumung - Haftung für Schulden des Mieters, Ansprüche an das SozialamtArbeitshilfen online: - Verträge und Musterbriefe zum kostenfreien Download 

Michael Baczko ist seit vielen Jahren Fachanwalt für Sozialrecht mit eigener, traditionsreicher Kanzlei in Erlangen. Er ist Vorstandsmitglied zahlreicher sozialer Institutionen und Vereine, z.B. zur Behindertenförderung oder zur Betreuung von Alleinerziehenden, hält die Mitarbeiterschulungen für den 'Weißen Ring', der bundesweiten Hilfsorganisation für Kriminalitätsopfer und ihre Familien, und ist Vertrauensanwalt der Stiftung Gesundheit. Beim Anwalts-Ranking 2002 der Zeitschrift Focus war er als einer der besten deutschen Anwälte für Sozialrecht gelistet.

Autor

Michael Baczko Michael Baczko ist seit vielen Jahren Fachanwalt für Sozialrecht mit eigener, traditionsreicher Kanzlei in Erlangen. Er ist Vorstandsmitglied zahlreicher sozialer Institutionen und Vereine, z.B. zur Behindertenförderung oder zur Betreuung von Alleinerziehenden, hält die Mitarbeiterschulungen für den "Weißen Ring", der bundesweiten Hilfsorganisation für Kriminalitätsopfer und ihre Familien, und ist Vertrauensanwalt der Stiftung Gesundheit. Beim Anwalts-Ranking 2002 der Zeitschrift Focus war er als einer der besten deutschen Anwälte für Sozialrecht gelistet.

Inhalt

Cover 1
Inhaltsverzeichnis 9
??Einleitung? 11
1 ??Grundsätzliche Problemlage? 35
1.1 ??Leistungen und Leistungsträger? 35
1.1.1 ??Sozialhilfe (SGB XII)? 37
1.1.2 ??Änderungen bei der Satzungsbefugnis? 39
1.1.3 ??Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung? 45
1.1.4 ??Leistung der Grundsicherung für Arbeitssuchende (SGB II, Hartz IV)? 47
1.1.5 ??Leistungen an Flüchtlinge/Asylbewerber? 48
1.2 ??Flüchtlingsunterkünfte und Nachbarrecht? 53
1.3 ??Wohnstandards in Flüchtlingsunterkünften? 57
1.3.1 ??Einschlägigkeit von Obdachlosensatzungen? 57
1.3.2 ??Wohnstandards der Unterbringung von Flüchtlingen? 59
1.4 ??Typische Probleme mit den Behörden bei der Leistungsgewährung? 60
1.4.1 ??Restriktive Praxis der Behörden? 67
1.4.2 ??Handlungsspielräume der Behörden? 68
1.5 ??Durchsetzung der Übernahme von Unterkunftskosten? 69
1.5.1 ?Rechtsverhältnis: Mieter zu Vermieter und Mieter zu Behörde? 80
1.5.2 ?Vertretung des Mieters? 82
1.5.3 ?Beratung und Unterstützung des Mieters? 83
1.5.4 ?Abtretung von Forderungen des Mieters gegenüber dem Leistungsträger? 85
2 ??Ausgesuchte Probleme und Rechtsprechung der Zivil- und Sozialgerichte 89
2.1 ??Spannungsverhältnis Mieter ? Vermieter und Mieter ? Behörde? 90
2.1.1 ??Abschluss des Mietvertrags? 91
2.1.2 ??Sonstige Unterkunfts-/Mietkosten? 102
2.2 ??Erhöhung von Miete und Betriebskosten? 121
2.3 ??Mietschulden? 124
3 ??Datenschutz in Bezug auf ALG-II-Empfänger? 129
4 ??Der verstorbene oder verschwundene Mieter? 135
4.1 ??Sonderrechtsnachfolge/Sonderkündigungsrechte? 137
4.2 ??Haftung für Schulden des Mieters? 140
4.3 ??Erbenermittlung/Zusammenarbeit mit dem Nachlassgericht? 141
4.4 ??Rechte und Pflichten des Vermieters? 141
4.5 ??Ansprüche an das Sozialamt/Fiskus-Erbschaft? 142
??Anhang? 145
??AV-Wohnen Berlin? 146
??Verwaltungsanweisung der Hansestadt Bremen? 205
??Abkürzungsverzeichnis? 227
Stichwortverzeichnis 229
Der Autor 231

Textauszug

1   Grundsätzliche Problemlage

In diesem Fachbuch geht es darum, wie Vermieter das Risiko von Einnahmeausfällen bei Vermietung an finanzschwache Personen vermeiden können. Das Hauptaugenmerk liegt deshalb auf der Kostentragung für sozial Schwache, die auf Hilfe des Staates angewiesen sind. Dazu zählen in erster Linie Personen, die entweder Leistungen nach dem SGB II (Hartz IV) oder nach dem SGB XII (Sozialhilfegesetz) beziehen oder Anspruch darauf haben.

1.1   Leistungen und Leistungsträger

Die Regelungen zur Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung (Miete, Nebenkosten, Kosten für Instandhaltung wie Renovierung, Erstausstattung, Umzug etc.) waren teilweise je nach Art der bezogenen Leistung (SGB II/SGB XII) unterschiedlich. Nunmehr hat der Gesetzgeber bei der Regelung der Unterkunfts- und Heizkosten sowohl im SGB II als auch im SGB XII im Prinzip identische Regelungen geschaffen; so sieht es auch das Bundessozialgericht.

Die Begriffe im Mietrecht sowie im SGB XII (Sozialhilferecht) und SGB II (Hartz IV) sind allerdings nicht identisch. Im Mietrecht heißt es Kaltmiete und Nebenkosten, im SGB II und SGB XII Bedarfe für Unterkunft und für Heizung. Die Trennung erfolgt, weil die Kosten der Unterkunft weitgehend mit bestimmten Beträgen festgelegt werden können, dies bei den Kosten für Heizung im Prinzip aber nicht möglich ist.

Gleich ist der Ablauf: Der Sozialleistungsträger (Jobcenter bzw. Kommunen oder Sozialhilfeträger) legt fest, ob und in welchem Umfang die Kosten für Unterkunft übernommen werden. Entsprechende Regelungen zur Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung sind – anders als ein Regelsatz, der festlegt, wie viel Geld jemand für die täglichen Bedarfe des Lebens erhält –, nur schwer festzusetzen. Dies hängt damit zusammen, dass bei den Unterkunftskosten die individuellen Gegebenheiten berücksichtigt werden müssen.

Inhalt der meisten Streitigkeiten vor den Sozialgerichten auf dem Gebiet des SGB II war bisher die Frage, ob und welche Unterkunftskosten bzw. Kosten, die damit zusammenhängen, vom Sozialleistungsträger zu übernehmen sind. Die Erfolgsquote bei der gerichtlichen Festsetzung von Unterkunftskosten mit dem Ziel, mehr zu erhalten, als vom Jobcenter oder dem Sozialhilfeträger zugestanden, war deshalb bisher relativ hoch. Grund hierfür ist unter anderem, dass die Frage der Angemessenheit von Unterkunfts- und Heizkosten eine rechtliche Frage ist, somit im Streitfall von den Gerichten und nicht von der Verwaltungsbehörde entschieden wird. Die Bedeutung der richtigen Festsetzung von Unterkunftskosten mag sich zunächst für den Vermieter nicht erschließen, das wird sie aber noch.

Grundsätzlich stellt sich die Frage, wie der Vermieter im eigenen Interesse mit entsprechenden Maßnahmen und Modellen einen Mieter, der Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII bezieht, bei der Durchsetzung von (berechtigten) Ansprüchen unterstützen kann. Dies ist nur möglich, wenn der Vermieter weiß, wie die vollen Unterkunfts- und Heizkosten sowie sonstige durch die Vermietung entstehende Kosten gegenüber dem Jobcenter oder dem Sozialhilfeträger möglichst erfolgreich geltend gemacht werden können. Darüber hinaus sollte er wissen, wie sich höhere als die von der Behörde zugestandenen Kosten geltend machen lassen, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag tatsächlich mehr bezahlen muss, als die Behörde bewilligt. Besonders bedeutsam ist auch, wie der Vermieter sicherstellen kann, dass die Behörde die Unterkunfts- und Heizkosten direkt an ihn zahlt und dass er rechtzeitig erfährt, wenn es Probleme geben kann, weil eine Kürzung oder der Wegfall von Zahlungen der Unterkunftskosten droht. Es wird aufgezeigt, wie der Vermieter auch in diesen Fällen zu seinem Geld kommen und Mietausfälle vermeiden kann.

Zunächst wird dargestellt, welche unterschiedlichen Sozialleistungen und Leistungsträger es gibt. Die typischen Probleme mit Behörden bei der Leistungsgewährung werden anschließend behandelt. Danach werden Handlungsansätze aufgezeigt, die erläutern, wie sich möglicherweise die vollständige Übernahme von Unterkunftskosten durchsetzen lässt. Besondere Einzelprobleme aus der Praxis, zum Beispiel Festsetzung der Miethöhe, Betriebs- und Nebenkosten sowie Kosten für Renovierung und Instandsetzung runden die Darstellung ab. Abschließend wird auf Probleme im Zusammenhang mit Gutschriften und Nachzahlungen eingegangen.

1.1.1   Sozialhilfe (SGB XII)

Zum 1.1.2005 hat der Gesetzgeber das Sozialhilferecht neu geregelt. Bis zum 31.12.2004 wurde nicht unterschieden, ob jemand noch arbeiten konnte oder nicht. Es ging allein darum, wann jemand Anspruch auf Unterstützung des Staates in Form von Sozialhilfe hatte, weil er nicht über genügend Einkommen und Vermögen verfügte, um seinen Lebensunterhalt zu sichern. Seit 1.1.2005 gilt das SGB II mit dem Titel „Grundsicherung für Arbeitssuchende“. Dieses Gesetz gilt grundsätzlich für Hilfesuchende ab dem 18. Lebensjahr, die mindestens drei Stunden am Tage arbeiten können, bzw. für Minderjährige. Nach dem geänderten Sozialhilfegesetz (SGB XII) erhalten Sozialhilfe nur noch diejenigen, die keine drei Stunden mehr am Tag arbeiten können oder das Rentenalter erreicht haben.

Es sei nochmals betont, dass Ausländer, insbesondere Asylsuchende und Flüchtlinge, unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls diesen Anspruch auf Sozialhilfe haben. Er steht grundsätzlich jedem zu, der rechtmäßig in Deutschland wohnt. Wie bereits weiter oben ausgeführt, sind hier jedoch Gesetzesänderungen geplant.

An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass Leistungen der Sozialhilfe in bestimmten Fällen auch Personen erhalten können, die noch arbeiten oder Leistungen nach dem SGB II erhalten. Hier handelt es sich um besondere Personengruppen. Auf diese Leistungen wird in diesem Buch nicht näher eingegangen. Gegenstand ist einzig und allein die Regelung der Übernahme von Unterkunftskosten durch die Jobcenter bzw. im Bereich der Sozialhilfe durch den Sozialhilfeträger.

„§ 2 Abs. 1 SGB XII

Sozialhilfe erhält derjenige, der nicht durch Einsatz seiner Arbeitskraft, seines Einkommens und seines Vermögens sich selbst helfen kann oder die erforderliche Leistung von anderen, insbesondere von Angehörigen und auch von Trägern anderer Sozialleistungen erhält.“

In § 19 SGB XII wird dies noch näher bestimmt. Danach erhalten Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem Kapitel 3 des SGB XII Personen, die ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend durch eigene Kräfte und Mittel, insbesondere aus ihrem Einkommen und Vermögen beschaffen können. Dies wiederum wird in § 27 SGB XII genauer definiert.

„§ 27 SGB XII Leistungsberechtigte

(1) Hilfe zum Lebensunterhalt ist Personen zu leisten, die ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln bestreiten können.

(2) Eigene Mittel sind insbesondere das eigene Einkommen und Vermögen. Bei nicht getrennt lebenden Ehegatten oder Lebenspartnern sind das Einkommen und Vermögen beider Ehegatten oder Lebenspartner gemeinsam zu berücksichtigen.“

In § 39 SGB XII ist geregelt, dass grundsätzlich alle, die zusammenwohnen eine Bedarfsgemeinschaft bilden, ihre Einkommen und Vermögen werden zusammengerechnet. Im SGB II ist dies teilweise anders geregelt.

„§ 39 SGB XII Vermutung der Bedarfsdeckung

Lebt eine nachfragende Person gemeinsam mit anderen Personen in einer Wohnung oder in einer entsprechenden anderen Unterkunft, so wird vermutet, dass sie gemeinsam wirtschaften (Haushaltsgemeinschaft) und dass die nachfragende Person von den anderen Personen Leistungen zum Lebensunterhalt erhält, soweit dies nach deren Einkommen und Vermögen erwartet werden kann. Soweit nicht gemeinsam gewirtschaftet wird oder die nachfragende Person von den Mitgliedern der Haushaltsgemeinschaft keine ausreichenden Leistungen zum Lebensunterhalt erhält, ist ihr Hilfe zum Lebensunterhalt zu gewähren. Satz 1 gilt nicht.“

Wie ausgeführt, wird zwischen notwendigem Lebensunterhalt und Kosten der Unterkunft unterschieden.

„§ 27a SGB XII Notwendiger Lebensunterhalt, Regelbedarfe und Regelsätze

(1) Der für die Gewährleistung des Existenzminimums notwendige Lebensunterhalt umfasst insbesondere Ernährung, Kleidung, Körperpflege, Hausrat, Haushaltsenergie ohne die auf Heizung und Erzeugung von Warmwasser entfallenden Anteile, persönliche Bedürfnisse des täglichen Lebens sowie Unterkunft und Heizung. Zu den persönlichen Bedürfnissen des täglichen Lebens gehört in vertretbarem Umfang eine Teilhabe am sozialen und kulturellen Leben in der Gemeinschaft; dies gilt in besonderem Maß für Kinder und Jugendliche. Für Schülerinnen und Schüler umfasst der notwendige Lebensunterhalt auch die erforderlichen Hilfen für den Schulbesuch.

(2) Der gesamte notwendige Lebensunterhalt nach Absatz 1 mit Ausnahme der Bedarfe nach dem Zweiten bis Vierten Abschnitt ergibt den monatlichen Regelbedarf. Dieser ist in Regelbedarfsstufen unterteilt, die bei Kindern und Jugendlichen altersbedingte Unterschiede und bei erwachsenen Personen deren Anzahl im...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 23.6.2016
• Reihe/Serie: Haufe Fachbuch
• Verlagsort: Freiburg
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Natur / Technik ► Technik
• Themenwelt: Technik
• Schlagworte: eBook • E-Book • e-pdf • epdf • E-Pub • EPUB • Flüchtlinge • Hartz4 • Immobilie • Mietvertrag • Vermietung
• ISBN-10: 3-648-08310-4 / 3648083104
• ISBN-13: 978-3-648-08310-9 / 9783648083109