Das Vermieter-Praxishandbuch (eBook)

Rudolf Stürzer, Michael Koch, Birgit Noack, Martina Westner (Autoren)

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2021 | 11. Auflage
432 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-15199-0 (ISBN)

Infos

Gesetzgeber und Rechtsprechung stellen an Vermieterinnen und Vermieter immer höhere Anforderungen. Schon kleine Formfehler haben rechtliche Auswirkungen und können Sie teuer zu stehen kommen. Dieses aktuelle Fachbuch informiert Sie über die Rechtslage bei der Vermietung und hilft Ihnen in jeder Phase des Mietverhältnisses, die zulässigen Gestaltungsspielräume auszuschöpfen. Hierzu finden Sie in diesem Buch zahlreiche Handlungsempfehlungen und Vertragsmuster. Inhalte: - Verträge für Wohnraum, Geschäftsraum und Garagen - Musterbriefe für Mieterhöhungen, Abmahnungen und Kündigungen - Formulare für Betriebskosten- und Kautionsabrechnungen - Ankündigung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen - Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage: Was Sie beachten müssenNeu in der 11. Auflage: - Mietrechtliche Änderungen aufgrund des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) - Gebäudeenergiegesetz: aktuelle energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungen, geänderte Bestimmungen für die Erstellung von Energieausweisen - Aktuelle Urteile des BGH (u.a. zur Mietpreisbremse)Digitale Extras: - Musterbriefe - Musterformulare - Gesetze

Rudolf Stürzer arbeitet seit über 30 Jahren als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Er ist erfolgreicher Autor der Haufe Group, u.a. der Fachbücher 'Vermieter-Lexikon', 'Mietrecht für Vermieter von A-Z', 'Praxishandbuch Wohnungseigentum', 'Vermieter-Praxishandbuch' und 'Einbruchsicherung - So schützen Eigentümer, Vermieter und Mieter ihre Immobilie'.

Autor

Rudolf Stürzer Rudolf Stürzer arbeitet seit über 30 Jahren als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Er ist erfolgreicher Autor der Haufe Group, u.a. der Fachbücher "Vermieter-Lexikon", "Mietrecht für Vermieter von A-Z", "Praxishandbuch Wohnungseigentum", "Vermieter-Praxishandbuch" und "Einbruchsicherung - So schützen Eigentümer, Vermieter und Mieter ihre Immobilie". Michael Koch Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, stellt unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar. Birgit Noack Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig. Martina Westner Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Textauszug

1 Wie lässt sich ein passender Mieter finden?

1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter

Die Suche nach einem Mieter wird vom Vermieter entweder selbst durchgeführt oder auf einen Dritten, zum Beispiel einen Makler oder den Hausverwalter, übertragen, wenn sich der Vermieter mit der oftmals zeitintensiven Suche nicht beschäftigen kann oder will. In aller Regel beginnt die Suche mit einer Vermietungsanzeige in den örtlichen Medien, die die Anzeige auf Wunsch des Kunden häufig auch ins Internet stellen. Beauftragt der Vermieter mit der Suche einen Makler, wird dieser vorab prüfen, ob er entsprechende Interessenten in seiner Kundenkartei vorgemerkt hat. Ist dies nicht der Fall, wird auch der Makler das Mietobjekt inserieren, die eingehenden Anrufe entgegennehmen, Besichtigungstermine mit Mietinteressenten vereinbaren und unter Umständen eine gewisse Vorauswahl treffen. Der Vermieter sollte aber darauf bestehen, dass von allen potenziellen Mietinteressenten Selbstauskünfte (siehe »Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?«) eingeholt und ihm vorgelegt werden. Ferner sollte sich der Vermieter auch die Entscheidung für einen bestimmten Mietinteressenten vorbehalten und darauf hinweisen, dass der Makler bzw. Hausverwalter ohne Rücksprache keine Zusagen geben darf.

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar. Das bedeutet, dass der Auftraggeber nur dann zur Zahlung verpflichtet ist, wenn infolge der Maklertätigkeit ein Mietvertrag zustande kommt. Anderenfalls hat der Makler auch keinen Anspruch auf Erstattung von Auslagen, zum Beispiel für Zeitungsannoncen etc., es sei denn, dass dies ausdrücklich vereinbart worden ist (§ 3 Abs. 3 S. 3 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung [WoVermittG]).

Mit dem Mieter darf der Makler eine Provision maximal in Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlung) zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer vereinbaren (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Daneben dürfen für etwaige Nebenleistungen keinerlei Vergütungen, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen, vereinbart oder angenommen werden; es sei denn, die nachgewiesenen Auslagen übersteigen eine Monatsmiete.

Eine darüber hinausgehende Zahlung kann der Mieter nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern (§ 5 WoVermittG).

Eine Provision steht dem Wohnungsvermittler (Makler) nicht zu, wenn er selbst Eigentümer, Vermieter oder Mieter der Wohnung ist. Keinen Provisionsanspruch hat ferner ein Wohnungsvermittler, der das Sondereigentum, das heißt die betreffende Wohnung, verwaltet (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG). Dies gilt sogar dann, wenn die Wohnung von einem Gehilfen des Vermittlers verwaltet wird (BGH, Urteil vom 2.10.2003, III ZR 5/03, NJW 2004, 286).

Verwaltet der Wohnungsvermittler dagegen lediglich das gemeinschaftliche Eigentum (§§ 20 ff. WEG), sind Provisionsansprüche nicht ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 13.3.2003, III ZR 299/02, WuM 2003, 338).

Provisionsansprüche sind auch ausgeschlossen,

• wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person (zum Beispiel eine GmbH) ist, an der der Wohnungsvermittler (zum Beispiel Makler oder Hausverwalter) rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Gleiches gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
• wenn durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.
• Ferner kann seit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1.6.2015 (BGBl. Teil I, S. 610 ff.) vom Mieter keine Provision verlangt werden, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat bzw. der Makler überwiegend in dessen Interesse tätig geworden ist (sogenanntes Bestellerprinzip: »Wer bestellt, der bezahlt«). Eine von dieser Neuregelung abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
• wenn der Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung, zum Beispiel eine Sozialwohnung oder eine sonstige preisgebundene Wohnung (im Sinne des § 2 Abs. 3 WoVermittG) geschlossen wird.

Tipp

Örtlich ansässige Makler können benannt werden vom:

Immobilienverband Deutschland IVD, Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V.

Littenstraße 10, 10179 Berlin

Tel.: [phone] – 0, Fax: [phone] – 49

www.ivd.net

Ist ein Mietverwalter vertraglich auch zum Abschluss von neuen Mietverträgen und zur Auswahl geeigneter Interessenten verpflichtet, muss er vor Abschluss eines Mietvertrags auch die Bonität des konkreten Mietinteressenten prüfen. Allein die Einholung einer Selbstauskunft reicht dazu nicht aus. Kommt die Vorlage einer Lohnabrechnung nicht in Betracht, zum Beispiel bei Selbstständigen und freiberuflich Tätigen, müssen eine Schufa-Auskunft sowie ein Einkommensnachweis eingeholt werden. Unterlässt der Verwalter eine sorgfältige Prüfung des Mietinteressenten, haftet er dem Vermieter bei Scheitern des Mietvertrags auf Schadenersatz, zum Beispiel für uneinbringliche Mietrückstände.

Eine Haftung des Verwalters ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Abschluss des Mietvertrags trotz fehlender Unterlagen nicht widerspricht und sein Ja zur angefragten Vermietung erteilt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, I-12 U 55/12, GE 2013, 1274).

1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?

Das Gesetz zur Umsetzung europäischer Richtlinien zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung – Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG), das im vorangegangenen Gesetzesentwurf noch als Antidiskriminierungsgesetz bezeichnet wurde, ist am 18.8.2006 nach langen politischen Diskussionen in Kraft getreten (BGBl. 2006, Teil I, S. 1897 ff.).

Ziel dieses Gesetzes ist, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen (§ 1 AGG). Praktische Bedeutung hat das AGG insbesondere im Arbeitsrecht und im Mietrecht.

1.2.1 Anwendungsbereich

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt (§ 19 Abs. 5 S. 2 AGG). Zu den Angehörigen zählen der Ehegatte (auch der getrennt lebende), die Eltern, die Geschwister, alle Verwandten in gerader Linie, das bedeutet Kinder, Enkel, Urenkel, Stiefkinder, Schwager/Schwägerin, Schwiegereltern, Neffen/Nichten.

Ferner findet das AGG keine Anwendung, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Mietvertragsparteien oder ihrer Angehörigen begründet wird (§ 19 Abs. 5 S. 1 AGG). Unter welchen Umständen dies der Fall ist, ist im Gesetz nicht geregelt. Hier muss die dazu ergehende Rechtsprechung abgewartet werden.

Liegen diese Ausnahmetatbestände nicht vor, vermietet der Vermieter aber insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, kommt das AGG nur eingeschränkt zur Anwendung, das heißt, der Vermieter muss nur die Diskriminierungstatbestände »Rasse« und »ethnische Herkunft« beachten (§ 19 Abs. 5 S. 3 AGG). Nicht eindeutig definiert ist im Gesetz, ob sich der Umfang von 50 Wohnungen nach dem vorhandenen oder nach dem vermieteten Bestand oder nach dem Angebot an vermietbaren Wohnungen bestimmt. Selbstgenutzte Einheiten bleiben jedenfalls außer Betracht. Nachdem das Gesetz nur auf die Wohnungen des Vermieters abstellt, gilt das AGG auch dann nur eingeschränkt, wenn der Vermieter die Vermietung an einen Makler oder eine Hausverwaltung übertragen hat, die mehr als 50 Wohnungen vermietet. Das beauftragte Unternehmen sollte jedoch nachfragen, ob der Auftraggeber insgesamt mehr als 50 Wohnungen zur Vermietung anbietet, und sich dies möglichst schriftlich bestätigen lassen.

Relevant sind bei Vermietern mit weniger als 50 Wohnungen lediglich Verstöße gegen die Diskriminierungstatbestände »Rasse« und »ethnische Herkunft«. Weil es keine verschiedenen menschlichen Rassen gibt, hat der Gesetzgeber wohl Diskriminierungen aufgrund äußerlicher Merkmale, zum Beispiel der Hautfarbe, gemeint. Der Begriff »Ethnie« bedeutet, dass Personen derselben Sprachgruppe, Kultur oder Religion angehören. Dementsprechend unterliegen dem Diskriminierungsverbot Benachteiligungen wegen dieser Merkmale.

Vermietet der Vermieter mehr als 50 Wohnungen, muss er den gesamten Katalog...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 1.10.2021
• Reihe/Serie: Haufe Fachbuch
• Verlagsort: Freiburg
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Recht / Steuern ► Privatrecht / Bürgerliches Recht
• Schlagworte: Abmahnung • Betriebskosten • Energetisch • Energieausweis • Garage • Gebäude • Heizkostenabrechnung • Immobilienbesitzer • Instandhaltung • Kaution • Kündigung • Mieterhöhung • Mietpreisbremse • Mietrecht • Mietverhältnis • Mietvertrag • Modernisierung • Nebenkosten • Nebenkostenabrechnung • Schönheitsreparaturen • WEG-Reform • WEMoG • Wohnraum • Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz
• ISBN-10: 3-648-15199-1 / 3648151991
• ISBN-13: 978-3-648-15199-0 / 9783648151990